C’est un article assez surprenant du Revenu et qui m’a un peu fait hurler, alors que j’achète tous les numéros de cette revue financière qui conseille de revendre son immobilier locatif à partir de 60 ans pour trois raisons! Si je prends toujours plaisir à la lire, là j’ai fait un bond au plafond!
Ces 3 raisons sont à mon sens totalement erronées dans de nombreux cas majoritaires et valables dans une minorité de cas! Pousser les contrats d’assurance-vie à la place de l’immobilier locatif peut parfois être pertinent mais pas toujours et dans tous les cas, les contrats d’assurance-vie et immobilier n’ont rien à voir.
D’un côté vous avez des actifs tangibles (avec des problèmes tangibles également) de l’autre vous avez un actif financier qui repose généralement sur des dettes d’États à travers les obligations des fonds en euros dont le rendement est désormais en moyenne inférieur à l’inflation.
Raison 1: « L’investissement locatif est un placement chronophage »
« Rédaction et publication des annonces de location, rencontre et sélection des candidats, état des lieux, édition des quittances de loyer, suivi des petits travaux, participation aux Assemblées générales, obligations fiscales (paiement de la taxe foncière, etc.) : la liste des tâches qui incombent aux bailleurs est longue ».
Certes, mais c’est bien à la retraite que l’on a le plus de temps pour s’occuper d’administrer ce genre de patrimoine. Je ne parle pas de quelqu’un qui a 90 ans, mais à 60 ou 65 ans on est encore jeune quand on a la chance d’être en bonne santé.
Raison 2: « La fiscalité sur les loyers encaissés est confiscatoire »
« Les loyers encaissés ne profitent pas, à l’inverse des placements financiers (livrets bancaires, épargne logement, portefeuille boursier) de l’imposition proportionnelle à 30% (contributions sociales comprises) votée fin 2017 dans le cadre de la loi de finances pour 2018 ». Et donc en gros le Revenu dit que vous allez payer 30% d’impôt plus les 17 % de CSG soit presque 50% des loyers perçus… et c’est vrai! C’est vrai à condition de payer beaucoup d’impôts et de ne pas faire de déficit foncier.
En réalité, placer dans l’immobilier permet justement aux retraités de compenser les pertes de revenus liées à la retraite et d’avoir des sources complémentaires… quand les revenus chutent, les impôts aussi donc cela va dépendre avant tout de la situation de chaque ménage. Pensez également pensions de réversion qui sont actuellement menacées par les réformes envisagées.
Raison 3: « Jusqu’à 60% de droits de succession »
« Les droits de succession élevés sur la pierre et le recentrage de l’impôt sur la fortune sur l’immobilier (IFI) sont deux autres raisons de céder vos biens locatifs après 60 ans »…
C’est vrai si c’est en ligne indirecte, mais pour vos enfants c’est nettement moins vrai, ensuite vous avez la possibilité de faire des donations, des démembrements, de créer une SCI et tout plein d’autres solutions diverses et variées pour vous permettre de transmettre quelques biens sans trop souffrir, car une succession cela se prépare pour qu’elle soit optimisée, ensuite, transmettre 1 million d’euro à une nièce est très différent de transmettre 1 million d’euro sous la forme de 10 biens à 100K€ à trois enfants!!
Là encore, tout va dépendre de l’âge du capitaine, de la composition du foyer et de la situation spécifique du ménage concerné.
La proposition ultime du magazine est donc de vendre votre immobilier et …. de vous dire que « le produit de la vente pourrait être réinvesti dans des contrats d’assurance-vie primé par Le Revenu ».
« L’assurance-vie n’a rien du placement parfait, non plus. Mais elle permet de toucher chaque mois, ou chaque trimestre si vous préférez des revenus peu ou pas fiscalisés tout en choisissant le niveau de risque adapté à vos besoins.
Surtout, l’assurance-vie étant hors succession, vous désignez librement le ou les bénéficiaires de votre contrat et l’épargne ainsi transmisse est exonérée de taxes à hauteur de 152.000 euros par bénéficiaire et n’est taxée qu’à 20 ou 31,25% au-delà, contre jusqu’à 60% dans le cadre d’une succession classique »…
C’est à la fois vrai et faux! Vrai évidemment pour transmettre hors droits de succession de 60% en ligne indirecte. Dans un tel cas l’assurance-vie peut avoir encore du sens, mais encore une fois, l’essentiel des successions va vers des enfants donc en ligne directe avec de très nombreuses solutions et possibilités d’abattement et de donations.
Enfin n’oubliez pas non plus, même si le Revenu sait sélectionner les meilleurs contrats que la rentabilité moyenne des fonds en euros est désormais inférieure à l’inflation. C’est donc super de ne pas payer d’impôt, mais ne pas payer d’impôt quand on perd de l’argent, ce n’est pas franchement une « bonne affaire », ni un bon placement!
C’est parce que désormais l’essentiel des placements rapporte moins que l’inflation et donc qu’ils vous font perdre du pouvoir chaque année, que j’avais écrit un dossier spécial en février 2019 intitulé « Faut-il encore épargner? » La réponse est évidemment oui, mais pas n’importe comment!!
Mon point de vue est très clair. On ne fait pas un placement en fonction de la fiscalité mais de sa pertinence. La fiscalité est le dernier point que l’on regarde.
Actifs financiers et actifs tangibles c’est très différent!
La stratégie est très différente entre le fait d’avoir des actifs financiers ou des actifs réels et tangibles.
L’immobilier existe et si demain les Etats font faillite, votre contrat d’assurance vaudra 0. Votre immobilier, lui, peut perdre de la valeur lors d’une grosse crise, mais il en retrouvera une après.
C’est donc un choix patrimonial qui doit être effectué en fonction de la stratégie qui est la vôtre en fonction de votre patrimoine, de vos anticipations, de vos convictions, de votre analyse de la situation, de vos revenus, de la composition de votre foyer et toutes les considérations qui vont avoir un impact sensible sur vos choix.
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Source Le Revenu ici
