Comme nous l’apprennent les Notaires de France dans leur dernière
lettre, « avec 1 020 000 transactions réalisées sur douze mois
à fin juillet 2019 (+ 7% sur un an), le volume annuel des transactions confirme
le dynamisme exceptionnel du marché immobilier. Il est supérieur à celui
cumulé sur un an le trimestre précédent (984 000 à fin mars), ainsi qu’à celui
constaté un an plus tôt (953 000). Néanmoins, pour autant que ce record
historique ait valeur d’étalon dans les années à venir, la proportion de
ventes reste équivalente aujourd’hui à celle du début des années 2000, si on
la rapporte au stock de logements disponibles qui augmente d’environ 1 % par
an. De manière générale, les notaires ne constatent actuellement aucun affaiblissement
de la dynamique, les volumes ne devraient donc pas baisser dans les mois à
venir ».
Voici pour le constat concernant le dynamisme et les records de vente,
mais passons aux choses sérieuses à savoir… les causes et autres raisons !!
Toujours selon les Notaires, « la principale motivation des
Français pour l’acquisition immobilière reste l’attractivité des taux
d’intérêt, mais également le rendement limité de nombreux produits d’épargne
qui a baissé, de concert, avec la baisse des taux. »
Pour eux, « l’immobilier reste un placement sûr, de meilleure
qualité que les autres placements alors que la crise de 2008 reste encore
dans toutes les têtes ».
Est-ce que cela peut durer ? Bulle ? pas bulle ?
Mon analyse est que les taux très bas, pour ne pas dire négatifs qui
entraînent une « rémunération » bientôt négative de l’épargne, les
achats immobiliers ne sont pas près de cesser.
Pour aller encore plus loin, ce que nous entendons tous sur
l’assurance-vie, qui reste le placement préféré des Français et les doutes
qui se font de plus en plus pressants sur la double « garantie »
des fonds euros à savoir la garantie de capital (je retrouve au moins mes
sous) et la garantie de liquidité (je retrouve mes sous quand je veux), n’est
pas de nature à inciter les épargnants à entasser encore plus sur les fonds
euros.
Nous pourrions même voir le phénomène inverse c’est-à-dire un flux
important de retraits et de rachats de ces contrats d’assurance-vie qui irait
s’investir sur au hasard… non pas le marché boursier plus que risqué mais…
sur l’immobilier !
Si nous prenons les 1 400 milliards d’euros qu’il y a dans les contrats
d’assurance-vie fonds en euros, et que nous divisons le tout par 150 000
euros de valeur moyenne d’achat d’un bien immobilier (tout le monde n’achète
pas un 250 m² sur le Champ-de-Mars à Paris) on obtient 9.333.333 biens
immobiliers !
Oui les sous accumulés sur les contrats d’assurances-vie juste en fonds en
euros par nos compatriotes représentent plus de 9 millions de maisons ou
d’appartements à 150 000 euros pièce soit 9 années de records de ventes !
Vous imaginez si seulement 10% de ces sommes se transforment en achats
immobiliers cela ferait un afflux de plus de 900 000 biens à acheter chaque
année !
Si nous avons une migration ne serait ce que 10% des fonds euros de
l’assurance-vie vers l’immobilier ce sera au moins 100 à 200 000 achats
supplémentaires. Les impacts « marginaux » étant ce qu’ils sont,
les prix devraient continuer à pousser à la hausse.
Peut-on parler d’une bulle ?
Avec des taux négatifs et des taux d’emprunt proches de zéro, la
solvabilité des acquéreurs est évidente, avec la possibilité de cumuler des
emprunts peu coûteux avec du cash que l’on prend de son épargne, cela assure
un rendement immobilier toujours positif et un effet de levier octroyé par le
crédit.
Ensuite, il y a toujours une demande soutenue de logement dans des zones
en tension. Je pense notamment aux grandes villes de façon générale et aux
grandes villes de l’ouest de la France et du sud ouest en particulier.
Il n’y a pas de bulle immobilière dans le sens où les épargnants et les
investisseurs anticipent une période de taux bas qui sera au mieux très
longue et au pire presque éternelle ainsi qu’un risque de crise monétaire.
Il n’y a pas de bulle immobilière quand vous anticipez que votre monnaie
pourrait valoir beaucoup moins !!
Quelle est la valeur d’un bien immobilier dans la République de Weimar en
Allemagne au pire de l’hyperinflation ?
Nous ne sommes pas confrontés à une bulle immobilière, mais à une
bulle monétaire et de la valeur de nos monnaies.
Les taux bas gonflent évidemment la valeurs des actifs..; mais en réalité,
ce n’est pas cela qu’il faut comprendre, il faut comprendre qu’il faut de
plus plus de la même monnaie pour acheter le même mètre carré. Cela porte le
nom d’inflation.
L’inflation liée à la création monétaire actuelle et de ces dernières
années, ne vient pas tant augmenter le prix de la boîte de ravioli (quoi que)
qu’avant tout celui des actifs qui offrent des rendement positifs à savoir
les actions et… l’immobilier !
Ce sont les premiers signes d’une forme moderne d’hyperinflation.
Faut-il placer dans l’immobilier ?
Sans conteste et sans hésitation aucune ! Je préfère une maison à un
contrat d’assurance-vie !
Je sais bien que beaucoup disent que l’immobilier c’est très compliqué !!
Et c’est vrai, s’il est simple d’acheter une maison ou un appartement, en
allant dans la première agence immobilière du coin, le reste n’est pas
facile…
Ce n’est pas facile de faire le bon choix et d’acheter le bon bien au bon
endroit au bon prix. Ce n’est pas facile de trouver le meilleur financement
ou le meilleur courtier. C’est encore moins facile de trouver le bon
locataire, d’avoir le bon rendement, le bon « cash-flow ». Ce n’est pas
facile de mettre en place des stratégies fiscales d’évitement ou de
développement à long terme de votre patrimoine, ce n’est pas facile de
supporter les aléas et de les gérer au mieux, ce n’est pas facile de
connaître la législation, d’assurer ses biens contre tous les risques y
compris locatifs ou d’impayé sans oublier les dégradations.
En fait gagner de l’argent n’est pas facile.
Gagner de l’argent n’est pas facile et c’est très moral !!
Pourtant aujourd’hui il est globalement possible et c’est une situation
assez ahurissante quand on y réfléchit bien, de faire payer vos placements
immobiliers par les autres !
Vous pouvez emprunter à une banque presque gratuitement sur 20 ans ce qui
est absurde, vous pouvez avoir des assurances loyers impayés (presque tout le
temps gratuites !!!) et parfois payantes, vous pouvez faire rembourser ce
crédit par le loyer versé par un locataire, et vous pouvez même obtenir des
déductions fiscales et autres réductions…
Il n’y a aucune limite à la bulle immobilière dans un monde de
taux négatifs01!!
Alors, oui, l’immobilier va se porter comme un charme, et la prochaine
note des Notaires, j’en suis certain le confirmera.
On peut même imaginer le même phénomène qu’en 2009. Regardez ce graphique
publié toujours par les Notaires sur l’évolution des volumes !
Il
y a d’abord une panique des épargnants et une baisse des ventes qui sont
liées à la montée des taux entre 2005 et 2008… et oui, à cette époque les
taux directeurs atteignent les 5% !! L’immobilier chute, cela va créer
l’insolvabilité des ménages américains et la crise des subprimes… les taux
baissent à nouveaux, mais surtout tous les épargnants paniquent et
redeviennent très rapidement acheteurs préférant un bien immobilier même
cher, que d’avoir cet argent à la banque… depuis cela continue à monter, et
le nombre de transactions pourrait s’accélérer parce que l’immobilier servira
de stockage d’argent.
Pour celles et ceux qui veulent aller plus loin sur ces sujets, il y a
évidemment ce dossier spécial consacré justement à l’immobilier et
intitulé « Comment créer votre patrimoine avec l’argent
des autres !! »
Je pense qu’économiquement, il n’y a pas de limite à une bulle immobilière
dans un environnement de taux négatifs qui est une grande première dans
l’histoire économique mondiale. La bulle grossira jusqu’à la crise monétaire.
Les monnaies actuelles ne vaudront plus rien, mais sauf guerre, l’immobilier
sera, lui, toujours là.
Il est déjà trop tard, mais tout n’est pas perdu. Préparez-vous !
« Insolentiae » signifie « impertinence » en latin
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