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Les plus belles bulles immobilières en Amérique, mise à jour de février

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Publié le 26 février 2020
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Rubrique : Editoriaux

Prix dans la région de la baie de San Francisco, Seattle, Chicago, New York au début de 2018. Mais Phoenix, Tampa et Charlotte affichent une inflation des prix des logements en forte hausse.

Par Wolf Richter pour WOLF STREET .

Les prix des logements dans les cinq comtés de la baie de San Francisco - les comtés de San Francisco, San Mateo (partie nord de la Silicon Valley), Alameda et Contra Costa (East Bay) et Marin (North Bay) - sont restés inchangés en décembre par rapport à Novembre et étaient en deçà de leur niveau de mai 2018, selon l' indice des prix à la maison S&P CoreLogic de 20 villes publié aujourd'hui. Notez le double pic:

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La façon dont l'indice Case-Shiller est structuré - sur la base de «paires de ventes», il compare le prix de vente d'une maison vendue au cours du mois en cours au prix de la même maison lorsqu'elle a été vendur précédemment - en fait un indice moins volatil que des indices de «prix médians» qui peuvent monter et descendre de façon effrénée. De plus, l'indice est une moyenne mobile sur trois mois: la publication d'aujourd'hui inclut les ventes  qui ont été entrées dans les registres publics en octobre, novembre et décembre.

L'indice a été fixé à 100 pour janvier 2000. La valeur actuelle de 267 pour San Francisco signifie que le prix des logements dans la région des cinq comtés de la baie a  grimpé de 267% depuis 2000.

Tous les graphiques ici sont à la même échelle, avec l'axe vertical allant de 100 à 290. Los Angeles est maintenant à deux doigts d'atteindre le haut de l'échelle, ce qui en fait le marché  qui a le plus augmenté depuis 2000.

Prix des maisons à Los Angeles:

Les prix des logements à Los Angeles sont restés stables en décembre par rapport à novembre, à un niveau record, et ont augmenté de 2,7% par rapport à il y a un an, et de 189% depuis janvier 2000:

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Prix des maisons de San Diego:

Les prix des logements à  de San Diego sont essentiellement restés stables au cours des six derniers mois, mais sont en hausse de 4,7% par rapport à décembre un an plus tôt en raison de fortes hausses de prix au premier semestre:

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Prix des maisons de Seattle:

L'indice Case-Shiller pour de Seattle a augmenté de 0,2% en décembre par rapport à novembre, mais reste inférieur à son niveau de mai 2018. Notez également le double pic:

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Prix des condos à New York:

Case-Shiller utilise une zone particulière  pour son indice de New York qui comprend de nombreux comtés des États de New York, du New Jersey et du Connecticut «avec des populations importantes qui se rendent généralement à New York pour des raisons professionnelles». Ce domaine est beaucoup plus diversifié que Manhattan en soi, et les turbulences sur le marché des copropriétés et des coopératives de Manhattan au milieu d'une offre excédentaire rampante de logements haut de gamme nouvellement construits ne sont que l'un des nombreux facteurs ayant une incidence sur l'indice.

Les prix des appartements dans cette zone ont baissé de 0,5% en décembre par rapport à l'année précédente et sont revenus à leur niveau de janvier 2018:

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Il s'agit de «l'inflation des prix des logements».

Étant donné que l'indice Case-Shiller compare le prix de vente d'une habitation au cours du mois en cours au prix du meme logement lorsqu'il  a été vendu précédemment, il suit le nombre de dollars qu'il faut dans le temps pour acheter la même maison. La maison n'est pas deux fois plus grande, mais il faut juste deux fois plus de dollars pour acheter la même maison. En d'autres termes, il mesure le pouvoir d'achat du dollar par rapport aux maisons. Cela fait de l'indice Case-Shiller une bonne mesure de «l'inflation des prix des logements».

Prix des maisons à Miami:

Les prix des maisons individuelles à  Miami ont augmenté de 0,1% en décembre par rapport à novembre et ont augmenté de 3,2% d'une année à l'autre. L'indice est toujours en baisse de 12% par rapport à l'engouement de la fin 2006. Notez que l'indice ne suit pas les copropriétés; mais sur le marché des copropriétés, l'offre excédentaire d'unités de luxe nouvellement construites crée une dynamique très difficile .

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Prix des maisons de Portland:

Les prix des logements à  Portland ont augmenté de 0,2% en décembre par rapport à novembre, sont restés essentiellement stables au cours des six derniers mois et ont augmenté de 3,7% d'une année sur l'autre:

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Washington DC:

Les prix des logements à  Washington  ont augmenté de 0,2% en décembre par rapport à novembre, sont restés pratiquement inchangés pendant sept mois et ont augmenté de 3,4% d'une année à l'autre:

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Prix des maisons à Boston:

L'indice Case-Shiller à  Boston est resté essentiellement stable pendant cinq mois et a augmenté de 2,6% d'une année sur l'autre. La valeur de l'indice de Boston de 256 signifie que les prix des logements ont augmenté de 156% depuis janvier 2000:

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Prix des maisons de Tampa:

Les prix des logements à  Tampa ont augmenté de 0,1% en décembre par rapport à novembre et ont augmenté de 5,2% d'une année sur l'autre, la troisième augmentation en glissement annuel des métros de l'indice des 20 villes, derrière Phoenix (+6,5 %) et Charlotte (+ 5,3%):

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Prix des maisons de Denver:

Les prix des logements à  Denver ont baissé en décembre par rapport à novembre, sont restés pratiquement inchangés depuis mai 2019 et ont augmenté de 3,7% par rapport à décembre 2018:

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Prix des maisons de Las Vegas:

L'indice Case-Shiller à  Las Vegas a légèrement augmenté de 0,1% en décembre par rapport à novembre et a augmenté de 2,6% en glissement annuel, après avoir été essentiellement stable pendant six mois:

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Prix des maisons Phoenix:

Les prix des logements à  Phoenix ont augmenté de 0,6% en décembre par rapport à novembre et ont augmenté de 6,5% d'une année sur l'autre, l'inflation des prix des maisons la plus rapide d'une année sur l'autre parmi les métros de l'indice des 20 villes. 

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Prix des maisons de Dallas-Fort Worth:

L'indice Case-Shiller pour  Dallas-Fort Worth - les comtés de Collin, Dallas, Delta, Denton, Ellis, Hunt, Johnson, Kaufman, Parker, Rockwall, Tarrant et Wise - a baissé de 0,2% en décembre par rapport à novembre, ce qui a réduit le gain d'une année à l'autre à 2,6%. L'indice de 193 signifie que depuis 2000, l'inflation des prix des logements était de 93%:

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Prix de l'immobilier à Minneapolis:

Les prix des logements à  Minneapolis ont diminué de 0,6% en décembre par rapport à novembre, mais ont augmenté de 3,7% d'une année à l'autre:

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Prix de l'immobilier Charlotte:

Les prix des logements à Charlotte sont restés stables en décembre par rapport à novembre, mais ont augmenté de 5,3% d'une année sur l'autre, la deuxième inflation des prix des logements la plus rapide de l'indice des 20 villes, derrière Phoenix:

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Prix des maisons à Chicago:

Les prix des logements à  Chicago - les comtés de Cook, DeKalb, Du Page, Grundy, Kane, Kendal, McHenry et Will - ont baissé de 0,1% en décembre par rapport à novembre et ont augmenté de 1,0% par rapport à l'année précédente, et sont revenus là où ils se trouvaient  en mai 2018:

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Prix de l'immobilier à Atlanta:

Les prix des logements à Atlanta ont diminué de 0,1% en décembre par rapport à novembre et ont augmenté de 4,1% d'une année à l'autre. Lors de la crise du logement 1, l'indice avait plongé de 40% pour atteindre une valeur d'indice de 82,5 en mars 2012, où il était en 1996. Mais depuis, il a bondi de 88%:

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Il est clair, d'après l'apparence de ces graphiques - la façon dont ils sont extrêmement différents - qu'il n'y a pas de marché du logement «national» unifié américain et que toute mesure du marché du logement «national» fait la moyenne de ces dynamiques locales extrêmement différentes. Mais il est également clair que ces marchés locaux sont soumis à des dynamiques nationales, telles que les politiques monétaires de la Fed qui ont conduit à plus d'une décennie de répression des taux d'intérêt, et donc à des taux hypothécaires bas, et donc à une flambée de l'inflation des prix des logements.

 

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