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MAnhattan Crise immobilière à l'américaine

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Publié le 17 mai 2019
1496 mots - Temps de lecture : 3 - 5 minutes
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Les loyers s'effondrent alors que les propriétaires essaient de combler des dizaines de magasins vacants.

Le loyer moyen demandé sur Madison Avenue entre la 57ème et la 72ème rue, un couloir commercial de choix à Manhattan, a plongé de 25% au cours des 12 derniers mois, pour atteindre 1 039 USD par pied carré, soit une baisse de 37% par rapport à il y a trois ans, selon le Manhattan. Rapport sur le commerce de détail du Real Estate Board de New York (REBNY):

Avec ces loyers réduits ainsi que des concessions, telles que des constructions et des conditions de location flexibles, les propriétaires tentent maintenant d'attirer les locataires pour leurs espaces de vente vacants qui sont maintenant très fréquentés par les principaux corridors commerciaux de Manhattan. L'ensemble du rapport se concentre sur les espaces de vente au détail au rez-de-chaussée.

Sur les 17 corridors commerciaux de Manhattan suivis par REBNY, les loyers ont chuté dans 12 d’entre eux. Les loyers sur Madison Avenue ont affiché la plus forte baisse d'une année à l'autre. Mais en ce qui concerne la période de trois ans qui remonte à mai 2016, les loyers dans les autres corridors ont encore diminué.

Le principe est le suivant: la vente au détail - à l’extérieur des stations-service, des épiceries et des concessionnaires d’automobiles, représentant environ la moitié des ventes au détail totales - est soumise à une forte pression de la concurrence en ligne. La dernière chose que peuvent supporter ces détaillants sous pression, ce sont des loyers exorbitants.

C'est également un problème dans d'autres villes chères, telles que San Francisco, où des boutiques vides et fermées sont présentes partout. Ce qui se passe, c'est qu'après l'expiration d'un bail commercial de 10 ans, le propriétaire double le loyer et le détaillant ou le restaurant, connaissant les revenus générés par l'entreprise, dit, oublie-le et quitte. Et puis le magasin reste vacant. Cela se produit maintes fois.

La voie à suivre: réduire les loyers là où les entreprises peuvent calculer les chiffres. Et cela se passe maintenant à Manhattan. En ce qui concerne le corridor de Madison Ave, REBNY déclare:

Les taux de disponibilité élevés le long du corridor ont amené les propriétaires à continuer à baisser leurs loyers et à proposer davantage de contrats de location à court terme. Les détaillants phares de la prestigieuse bande tirent parti de la baisse des loyers en concluant des contrats de location à long terme, en s'installant dans des espaces plus petits ou en s'installant plus au sud.

Et au moment même où la tradition de magasinage traditionnelle américaine est attaquée sans relâche et brutalement par le commerce électronique, une plus grande disponibilité de la vente au détail se crée, avec un timing impeccable. REBNY:

Les stocks de détail de Manhattan ont augmenté avec de nouveaux projets de développement de grande envergure tels que Hudson Yards, Gansevoort Row, le quartier de Seaport et Essex Crossing, qui offrent tous des loyers compétitifs et une visibilité élevée.

Parmi ces nouvelles disponibilités de vente au détail importantes, les propriétaires subissent des pressions pour réaménager les espaces de vente vacants existants à des loyers moins élevés. En conséquence, de nombreux propriétaires offrent également une plus grande flexibilité aux locataires potentiels sous la forme d’accords, de concessions et de constructions à plus court terme.

Voici donc d'autres exemples des 17 corridors commerciaux suivis par REBNY dans son rapport bisannuel sur le commerce de détail à Manhattan, qui indique les loyers moyens demandés pour les espaces de vente au détail disponibles au rez-de-chaussée:

Fifth Avenue, entre la 42ème et la 49ème rue

Le loyer moyen demandé a diminué de 20% au cours de la période de 12 mois, la troisième année consécutive, pour atteindre 878 $ le pied carré. Par rapport au printemps 2016, sur trois ans, le loyer demandé moyen a chuté de 36%:

Fifth Avenue, entre la 49ème et la 59ème rue:

C’est le corridor le plus cher de Manhattan, en termes de loyers de détail. Le sommet a eu lieu à la fin de 2017 et au début de 2018. Depuis lors, le loyer moyen demandé a diminué de 22%, pour s'établir à 3 047 $ US. Voilà donc une baisse de 853 $ psf:

En comparaison, ce couloir coûte plus de 10 fois plus cher que le couloir de la 14ème rue, entre la 9ème et la 10ème avenue, et plus de 20 fois plus cher que les principaux corridors de Harlem. Nous y reviendrons dans un instant. Mais quand quelque chose est ce prix incroyablement élevé, c'est le plus loin pour tomber:

Cette baisse est attribuée à la fois à des taux de disponibilité historiquement élevés et à des taux d'absorption faibles, car les loyers élevés demandés diminuent la demande des locataires. Malgré des exemples de réductions de loyer, les nouveaux propriétaires qui ont acheté des espaces à des taux de pointe du marché tardent à ajuster leurs prix et ont du mal à combler les espaces vacants.

Bleecker Street, entre la 7ème avenue sud et la rue Hudson:

Dans ce corridor du West Village, le loyer demandé moyen s'est effondré de 43% en trois ans depuis 2016, pour s'établir à 294 $ US.

East 86th Street, entre Lexington Ave et Second Ave:

Les loyers moyens ont chuté de 9% en glissement annuel pour s'établir à 365 $ psf, «en raison des espaces commerciaux plus coûteux le long de l'avenue Lexington récemment loués par Old Navy et JP Morgan Chase, les disponibilités restantes le long du corridor étant situées plus à l'est, où les loyers ont tendance à baisser. être inférieur », a déclaré le rapport:

125ème rue, entre la 5ème avenue et l'avenue Morningside:

Dans ce corridor de Harlem, le loyer demandé moyen a bondi de 10% par rapport à l'année précédente, pour s'établir à 137 lb / pi 2, «attribué à plusieurs nouveaux espaces situés à l'ouest de la Cinquième Avenue, qui ont été commercialisés à la fin de 2018, où les loyers ont tendance à être plus élevés par rapport à cote est. Les accords conclus le long du couloir sont restés stables avec de nouveaux locataires, dont Shake Shack, le Whole Foods Market, le Victoria's Secret et Bath & Body Works. »Le loyer moyen demandé est resté légèrement inférieur à celui de 2016:

Columbus Avenue, entre la 66ème et la 79ème rue:

Le loyer moyen demandé a diminué de 8% d'une année à l'autre pour s'établir à 279 $ US, soit la troisième année consécutive de baisse. Sur la période de trois ans, le loyer demandé a plongé de 31%. REBNY indique que les «corrections de prix» ont en réalité «été en cours depuis 2015»:

Broadway, Battery Park à la rue Chambers

Ce corridor traverse le quartier financier, traverse Wall Street et monte jusqu'à l'hôtel de ville. Il a subi un énorme changement ces dernières années avec d'importants travaux de réaménagement, y compris de nombreux grands projets résidentiels dans ce qui était autrefois une zone dominée par des bureaux. Peut-être était-ce une valeur aberrante: le loyer moyen a augmenté de 19% au cours des six derniers mois de novembre à mai, après avoir baissé au cours des 12 mois précédents:

14ème rue, entre la 9ème avenue et la 10ème avenue:

Dans ce corridor commercial du district de Meatpacking, le loyer moyen demandé a diminué de 12% par rapport à l'année précédente, pour s'établir à 277 $ US. REBNY dit:

Les touristes, les travailleurs de jour et les résidents à proximité se pressent dans le couloir pour découvrir des attractions telles que The High Line, le campus d'entreprise de Google, le marché de Chelsea et Gansevoort Row. Avec cette fréquentation intense, la 14e rue est considérée comme le lieu de prédilection pour les concepts de «vente au détail par l'expérience» qui répondent aux expériences des clients, aux magasins éphémères, aux magasins de mode et aux magasins d'alimentation et de boissons.

Néanmoins, malgré Google et tout cet enthousiasme pour les concepts de «vente au détail par l'expérience» et ce qui ne l'est pas, le loyer demandé moyen a chuté de 20% au cours des trois dernières années:

"La correction naturelle continue des loyers des commerces de Manhattan stimule la conclusion de transactions dans les principaux corridors de l'arrondissement, alors que les détaillants réexaminent les surfaces de rez-de-chaussée nouvelles et existantes", a déclaré le président de REBNY, John Banks, dans le communiqué de presse .

Le prix peut résoudre beaucoup de problèmes. Et il y a toujours un autre côté, le plus crucial: «La baisse des loyers a favorisé un environnement plus sain, car de plus en plus de surfaces de vente sont absorbées à un prix abordable», indique le rapport. Parce que le moyen le plus simple d’éliminer une majorité de détaillants dans une rue et de regarder ensuite les magasins fermés et fermés est de devenir gourmand et d’essayer d’obtenir des loyers que l’entreprise ne peut supporter. Au moins une solution partielle consiste à réduire les loyers - et cela se produit enfin.

 

 

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