La folle rationalité des prix de l'immobilier

La pierre s'arrache. En France, les prix de l'immobilier montent encore et toujours. Dans les grandes métropoles, le mètre carré est à un niveau record, après avoir gagné 3,7 % en un an, selon l'indice MeilleursAgents - « Les Echos » .

Cette frénésie peut paraître illogique, tant les prix de la pierre sont déconnectés des autres. Mais les acteurs du marché immobilier ont d'excellentes raisons de se comporter ainsi. Les vendeurs encaissent des sommes inespérées. Les acheteurs empruntent à un taux d'intérêt ridicule qui dépasse à peine 1,5 %. Un taux inférieur au rythme actuel d'augmentation des prix, qui laisse entrevoir un remboursement en monnaie de singe comme dans les années 1970.

Flambée dangereuse

Les banquiers qui offrent ces taux ridicules pour conquérir de nouveaux clients trouvent de la ressource à prix très bas grâce à la politique encore très accommodante de la Banque centrale européenne. Les agents immobiliers se frottent les mains. L'Etat et les collectivités locales profitent largement de la flambée via des droits de mutation élevés qui ont fait rentrer les chiffres de l'OCDE dans les caisses l'an dernier.

Cette flambée est pourtant dangereuse. Elle ferme le marché à ceux qui n'ont pas déjà un pied dedans, condamnant les jeunes foyers à rester locataires ; les inégalités de patrimoine s'accroissent sans contrepartie positive. L'endettement fragilise des acquéreurs dont les salaires ne suivront pas forcément l'inflation. Les pouvoirs publics embauchent des fonctionnaires pour quarante ans en tablant sur des recettes qui peuvent s'effondrer dans six mois. Parmi les grandes villes du monde suivies par l'hebdomadaire « The Economist », Paris fait désormais partie du trio où la surévaluation des prix de l'immobilier par rapport au revenu est la plus forte. Selon les chiffres de l'OCDE , le ratio prix de vente/loyers dépasse de 25 % sa moyenne de long terme en France contre 8 % dans la zone euro.

Accès aux transports collectifs

Mais il y a peut-être une autre raison qui explique ces mouvements de prix. La hausse est très forte à Paris (merci le Brexit), soutenue dans les métropoles… et inexistante dans les zones rurales où les prix n'ont pas encore retrouvé leur niveau d'avant-crise. Tout se passe comme si l'impalpable transition énergétique était déjà dans la tête des acheteurs. Ceux qui ont les moyens valorisent l'urbanité, la proximité des services publics, l'accès aux transports collectifs. Symétriquement, les propriétaires de maisons en milieu rural peuvent légitimement craindre pour la valeur de leur patrimoine. Parmi eux se trouvent sans doute nombre de « gilets jaunes ». La France risque de payer très cher des décennies de non-politique d'aménagement des territoires.