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La Mairie de Paris se lance dans l’investissement immobilier, 2ème partie (les conséquences économiques)

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Publié le 06 février 2015
873 mots - Temps de lecture : 2 - 3 minutes
( 8 votes, 5/5 ) , 3 commentaires
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Après avoir décrit le plan d’emprunt et de dépenses de la Mairie de Paris au cours des 5 prochaines années (ici), intéressons-nous de plus près aux effets économiques du projet de la Direction du logement et de l’habitat (DLH) décrits par la Maire de Paris comme un investissement pour la ville

 

Or, justement l’intérêt économique de cette opération apparaît très faible. Même si la Mairie achète des appartements à des prix inférieurs à ceux du marché, si son objectif n’est pas de les revendre à des prix plus élevés mais au contraire de les louer pour des sommes modiques, il est peu probable que l’opération puisse profiter au budget de la ville. Ce projet peut donc d’ores et déjà être considéré comme une mauvaise nouvelle pour le contribuable parisien. 

 

Supposons qu’au moment de ses acquisitions immobilières – contrairement aux simples citoyens – la Mairie n’ait pas à payer les droits de mutation, frais de notaire et autres taxes annexes. Mettons aussi de côté les taxes foncières annuelles, les frais d’entretien des immeubles et des appartements et les frais de gestion des locataires. Et admettons enfin qu’il s’agit d’une somme disponible qui a déjà été prélevée sur les parisiens (et qu’il n’y aura donc pas de charges d’intérêts à payer en plus).

 

Examinons alors (même dans ces conditions irréalistes) le cas où l’opération d’achat et de gestion serait la plus intéressante financièrement. Combien d’années faudrait-il pour que les contribuables voient le retour sur un investissement moyen de 400 000€ (pour un appartement de 40m2 au prix moyen constaté dans la plupart des quartiers visés par la Mairie) ? Cela dépendra évidement du prix du loyer. Il faudrait que la Mairie puisse encaisser un loyer (hors charges) de 1 666 euros pendant 240 mois ou un loyer de 1111 euros par mois pendant 360 mois pour que la dépense initiale commence enfin à devenir un bon investissement.

 

Donc, si la Mairie de Paris voulait investir aujourd’hui dans l’immobilier (même dans des conditions privilégiées auxquelles ses concurrents privés n’ont pas accès) pour faire profiter les futures générations de contribuables parisiens, c’est seulement dans 20 ou 30 ans que cela arriverait. Mais les loyers fictifs calculés plus haut sont en réalité bien plus élevés que ceux habituellement perçus dans le parc social de la Mairie, situés plutôt aux alentours de 10-15 euros par mètre carré (charges incluses). Ainsi, au tarif moyen actuellement pratiqué de 12 euros par mètre carré, la Mairie de Paris percevra des loyers avoisinant les 500 euros pour un appartement de 40 m2. Dans cette hypothèse, c’est seulement dans 800 mois (soit dans plus de 66 ans) que l’investissement initial pourra commencer à s’avérer bénéfique pour les contribuables parisiens.

 

Ces délais seraient encore allongés si l’on rendait le cas un peu plus réaliste en prenant en compte, au minimum, des frais de gestion et de manutention du parc immobilier. Si l’on regarde en outre le bilan actuel de la gestion publique du parc immobilier, largement en déficit (sans détailler la série de rapports publiés en septembre 2014 par l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers, qui fait état de conflits d’intérêt, contrats signés sans mise en concurrence, emprunts onéreux, etc.), on comprend aisément que cette opération sera sans l’ombre d’un doute un échec financier d’une ampleur directement proportionnelle aux sommes dépensées.

 

Cet échec annoncé est encore plus important dans la mesure où la Mairie ne dispose pas des ressources qu’elle souhaiterait dépenser. Ainsi, la Maire de Paris pense pouvoir obtenir les 10 milliards qu’elle souhaite dépenser pendant son mandat des futures recettes fiscales obtenues à partir des taxes existantes (comme les droits de mutation payés par tout acheteur d’un appartement situé dans un immeuble ancien, qui permettent de combler actuellement environ 20% du budget de la ville) et des nouvelles taxes (comme celle sur les résidences secondaires et les séjours des touristes). Surtout, elle compte sur un emprunt chiffré pour l’instant à 3-4 milliards d’euros. Compte tenu du calcul économique effectué plus haut, nous n’avons aucune raison de penser qu’il y aura un réel retour sur investissement pour les contribuables parisiens. L’essentiel des milliards d’euros que les Parisiens devront tôt ou tard débourser (surtout ceux dépensés pour acheter des appartements) seront tout simplement gaspillés.

 

Pour conclure, si l’on pense au 3-4 milliards d’euros d’emprunt, le slogan qui accompagne le plan de la Mairie : « Investir pour l’avenir de Paris » prend une tournure particulièrement ironique. Non seulement le mot « investissement » est utilisé à mauvais escient (car dans la mesure où aucun retour sur investissement ne peut être escompté, il s’agit simplement d’une dépense) mais dépenser aujourd’hui des ressources que les générations futures devront rembourser revient à hypothéquer leur avenir. Le discours d’Anne Hidalgo, qui distingue entre taxation et emprunt, est symptomatique de ce point de vue. Il laisse, en effet, entendre que l’emprunt public est différent de la taxation (une sorte de manne issue du ciel), comme si les quelques milliards que la Maire souhaiterait emprunter (avec les intérêts afférents) au nom des résidents parisiens pourraient être remboursés avec des Tours Eifel en plastique. Ainsi au lieu de « Investir pour l’avenir de Paris » il serait plus correct de dire : « Dépenser pour hypothéquer l’avenir de Paris ».      

 

 

 

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Marian Eabrasu est professeur d’économie et d’éthique à l’ESC-Troyes. Il a été chercheur à l’International Centre for Economic Research (Turin, Italie) et à l’institut Ludwig von Mises (Auburn, Etats Unis). Il est l'auteur de nombreux articles publiés dans des revues à comité de lecture comme La Revue Française de Science Politique, Quarterly Journal of Austrian Economics, Business and Society, etc. Son dernier article publié en 2012 dans Raisons Politiques s'intitule "Les états de la définition wébérienne de l'Etat"
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On attend qu'une vieille casse sa pipe sans héritier. A l'annonce de sa mort, on se présente comme fonctionnaire de la Mairie de Paris. On récupère le bien pour une bouchée de pain avant même la levée du corps. On le loue à une famille de bon et loyaux français, type barbue de préférence. Enfin, on s'applique à donner du poids au PS par ce jolie mouvement d'intégration.

Anne Hidalgo, l'intelligence au féminin, heureusement que je n'en fais pas une généralité.

Pauvre France...
Il y a un vice dès le départ , un appartement de 40 m2 pour 400 000 euros est une base fausse car rien n'oblige la mairie à acheter des locaux existant présentement , le prix de la construction n'est pas le prix du marché où la spéculation se fait grand plaisir . Il y a des terrains constructibles dans Paris dont l'usage est actuellement douteux et ,après enquête la commune peut s'en emparer sans bourse déliée . Ce qui rend possible le projet , voire souhaitable !
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"le prix de la construction n'est pas le prix du marché "

Dans un marché normal (libre) le prix de l'ancien et du neuf marchent ensemble, les deux types de logement ayant la même valeur d'usage.

Après on peut ajouter une valeur artistique ou "prime" pour l'ancien ou un avantage "énergétique" ou "design" pour le neuf. Question de goûts.

Mais fondamentalement, si les prix sont trop différents, il y a une anomalie. Sans doute une distorsion d'origine publique.
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"le prix de la construction n'est pas le prix du marché " Dans un marché normal (libre) le prix de l'ancien et du neuf marchent ensemble, les deux types de logement ayant la même valeur d'usage. Après on peut ajouter une valeur artistique ou "prime" po  Lire la suite
Pâris - 06/02/2015 à 15:21 GMT
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