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J’abordais récemment le sujet des rendements décroissants du matérialisme
héroïque.
4 décembre
2011: The Diminishing Returns
of Heroic Materialism 2:
End of the Line
30
octobre 2011: The Diminishing Returns
of Heroic Materialism
Les banlieues
font partie intégrante de notre matérialisme héroïque. Comme toute autre
tendance qui puisse être rattachée au matérialisme héroïque, la banlieue a
autrefois représenté une avancée phénoménale avant de nous apporter des
bénéfices stables, et ne nous pose plus aujourd’hui que des problèmes.
Le ton de mes
articles était jusqu’à présent assez général, mais aujourd’hui, j’aimerais
aborder le sujet d’un point de vue purement financier et vous parler des
bénéfices tirés du capital investi sur le développement des banlieues.
22 août
2010: How to Make a Pile of Dough
with the Traditional City
Toute tendance
d’investissement tend à suivre un certain modèle, que Warren Buffet appelle
‘innovateurs, imitateurs et idiots’.
Les innovateurs
sont les premiers à faire leur entrée en scène (j’aurais plus tendance à dire
que les visionnaires arrivent les premiers, mais ceux-ci ne sont généralement
pas des hommes d’affaires. Les innovateurs empruntent leurs idées aux
visionnaires et les transforment en des entreprises profitables).
6 juin
2010: Transitioning to the Traditional
City 2: Pooh-poohing the Naysayers
23 mai
2010: Transitioning to the Traditional
City
L’innovation se
caractérise par des profits potentiellement très élevés, mais également par
la prise de risque. Il est impossible de déterminer à l’avance ce qu’il va se
passer. Par exemple, l’iPhone s’est trouvé être très profitable pour Apple et
lui a permis de dégager une marge bénéficiaire très importante. Mais les
choses auraient pu se passer très différemment, parce que lors de sa lancée,
il était un produit innovant.
Une fois que
l'innovation est mieux comprise, d’autres tentent de capturer une partie des
profits. Du capital afflue sur un même secteur, la compétition s’intensifie,
et les marges diminuent. Puis viennent les imitateurs, en très grand nombre.
Au départ, la compétition peut avoir des airs innovateurs, mais seulement en
termes d’amélioration de produits, pas de création de produits nouveaux. auraient pu se passer très différemment.
Le fait est que lors de sa lancée, il était un produit innovant.ssible
Après quelques
temps, les choses se standardisent. Certaines améliorations peuvent encore
apparaître, mais elles n’ont plus rien d’extraordinaire. Les retours sur
capital chutent jusqu’à atteindre leur moyenne historique, et le niveau de
risque devient très faible puisque le processus d’innovation est largement
établi.
Vers la fin du
cycle, deux choses se produisent. La première vague d’imitateurs s’avère
relativement douée, et des gens commencent à se dire ‘si lui peut le faire,
alors moi aussi’. Apparaissent alors des vagues successives d’imitateurs,
chacune d’entre elles moins talentueuse que la précédente. Et puis viennent
les idiots – des gens qui imitent les produits des imitateurs et subissent un
échec cuisant. Les idiots pensent que le risque est très faible parce que
nombreux imitateurs ont connu le succès avant eux. Mais il se trouve en
réalité que le risque augmente parce que le marché devient saturé, que les
profits disparaissent et que la nouvelle vague d’idiots n’est pas sensible au
risque. Trop de capital se trouve investi. Les retours sur capital chutent
jusqu’à passer en-dessous de la moyenne historique. Au final, beaucoup de
capital se trouve investi sur des projets qui ne rapportent plus rien – des
pertes qui pourraient être dans de nombreux cas décelées à l’avance.
Aujourd’hui,
nous aborderons les choses du point de vue d’un développeur et nous
pencherons sur les nouvelles additions à l’enfer suburbain et les nouveaux
projets de construction, et non ce qui existe déjà. Au cours de ces quelques 90
dernières années – depuis l’introduction sur le marché d’automobiles
abordables comme la Ford
T des années 1920 – voici à quoi a ressemblé le schéma d’expansion de
l’enfer suburbain :
1)Construction
de maisons familiales de plus en plus loin du centre-ville.
2)Construction
de maisons de plus en plus grandes.
3)Construction
de centre commerciaux à proximité de ces maisons (et donc de grands
parkings).
4)Construction
de routes de plus en plus larges pour accommoder le trafic causé par les
constructions ci-dessus.
5)Construction
d’autoroutes pour rendre plus rapide le trajet entre les banlieues et
d’autres parties de la ville.
7 mars
2010: Let's Take a Trip
to Suburban Hell
26
juillet 2009: Let's Take
a Trip to an American Village 3: How the Suburbs
Came to Be
19
juillet 2009: Let's Take
a Trip to an American Village 2: Downtown
12
juillet 2009: Let's Take
a Trip to an American Village
Sans surprise,
ce schéma a finalement atteint ses limites :
1)Les
nouveaux développements finissent par être loin de tout, ce qui implique des
heures de transport dans les deux sens pour se rendre où que ce soit.
2)Les
maisons sont si grandes que plus personne n’a de sous pour les acheter.
3) Construction
de beaucoup trop de centres commerciaux horribles.
4)Utilisation
de plans d’aménagement (parkings, espaces verts, routes…) pour rendre le tout
moins laid.
10
octobre 2009: Place and Non-Place
Face à de tels
problèmes, voici quelles solutions s’offrent à nous :
1)Développer
de nouveaux projets plus proches du centre-ville, des stations de train, des
plages ou des centres de commerce.
2)Construire
des maisons plus petites et plus abordables.
3)Construire
moins de centres commerciaux.
4)Organiser
le territoire de manière à ce qu’il soit plaisant pour ceux qui y vivent.
20
septembre 2009: The Problem of Scarcity
2: It's All In Your Head
13
septembre 2009: The Problem of Scarcity
Tout
naturellement, ces solutions correspondent parfaitement à notre idée
traditionnelle de la ville. Mais je n’entrerai pas dans les détails tout de
suite.
Ce que veulent
les développeurs d’aujourd’hui, c’est vendre aux personnes qui ont les
revenus les plus élevés. Pourquoi ? Parce que ce sont les seuls qui
peuvent encore se permettre d’acheter dans le cadre actuel de développement
suburbain. Ils peuvent se permettre de vivre dans des quartiers plus chers,
d’avoir deux voitures, de payer plus de taxes pour le développement
d’infrastructures publiques (immenses autoroutes) et d’acheter les grosses
maisons que les concessionnaires immobiliers veulent construire (parce que
c’est ce qu’ils ont toujours fait et qu’ils en tirent encore des marges
intéressantes).
Il est devenu quasiment
impossible de vendre une maison à bas prix aujourd’hui, puisqu’elles ont
toutes été construites entre 2000 et 2005 et se vendent aujourd’hui pour un
prix bien inférieur à leur coût de construction. C’est la manière qu’a le
capitalisme de nous dire que nous devons cesser de construire.
En revanche, cet
excès de maisons disponibles finit toujours par disparaître. Certaines sont
tout simplement abandonnées puis rasées. Même à très bas prix, elles sont
situées dans des quartiers où personne ne veut vivre. C’est par exemple le
cas de la ville de Detroit et des banlieues Californiennes. Avec le temps,
les maisons sont abandonnées et se détériorent, et il ne vaut pas la peine de
dépenser de l’argent pour les remettre en état. Elles sont bien souvent occupées
par des individus déplaisants aux activités étranges (squatteurs,
laboratoires de production de métamphétamine…)
auprès desquels personne ne voudrait habiter. Les gens qui pourraient être
intéressés par ces propriétés réalisent bien vite qu’ils ne pourraient
financièrement pas se permettre le coût de leurs déplacements jusqu’à leur
lieu de travail, et que le marché de l’emploi local est inexistant. Qu’il
soit implanté à Détroit ou dans un quartier tout neuf du désert de
Californie, le domicile finit par disparaître.
Dans les zones
les plus attrayantes comme Miami ou San Diego, l’excès de propriétés
disponibles est vite absorbé par les nouveaux arrivants.
Viendra un jour
où se posera la question de savoir quoi construire ensuite. Les développeurs
se rendront compte qu’il ne vaut plus le coup de construire de banlieue trop
étendue autour du centre urbain. Les maisons deviendront plus petites, de
1000 pieds carrés en moyenne, comme dans les années 1950.
Ces solutions
auront un lien direct avec les coûts et les bénéfices. Les banlieues ne sont
pas des endroits particulièrement plaisants, et le seul moyen d’y attirer des
gens est de vendre les maisons qui s’y trouvent pour un prix très peu élevé –
ce qui signifie aussi pour une marge peu importante voire inexistante. Et
plus vous habitez loin du centre, plus vous devez conduire, ce qui coûte
aussi très cher.
Les développeurs
immobiliers ne sont pas des gens diaboliques. Ils construisent ce qui peut
leur apporter des rendements. Ils sont pour la plupart imaginatifs et
flexibles. Ils sont des créateurs et donc, dans la nature des choses, ouverts
à de nouvelles idées. Tout nouveau projet de construction naît d’une idée
nouvelle, d’un rêve d’entrepreneur, et c’est quelque chose dont ils ont
l’habitude. Le problème vient des personnes avec qui ils travaillent, comme
les architectes responsables de développements entiers, les bureaucrates
municipaux, les banques (qui ont très peur du risque), les investisseurs,
etc…
Nous sommes
désormais au beau milieu d’un cycle de contraction de crédit. C’est du moins
le cas de l’économie privée. Les gouvernements sont quant à eux plongés dans
leur propre phase d’autodestruction par la dette. Et cela pourrait durer un
moment.
Ce que cela
signifie est que ceux qui auraient les moyens d’acheter une maison se
montrent conservateurs quant au ratio prix d’achat/revenus. La notion de
‘trois fois le revenu annuel’ est considérée conservatrice de nos jours, mais
ce n’est qu’une estimation de la somme maximale que les gens peuvent
désormais emprunter tout en ayant une chance de pouvoir un jour rembourser
leur dette. Mais cela n’a en réalité rien de conservateur. J’appellerais
moi-même cette attitude « pousser les choses jusqu’à leur limite ».
Les gens pensent plutôt acheter une maison qui coûte deux fois leur revenu
annuel (je conseillais autrefois aux gens de viser l’achat d’une propriété
équivalente à un an de salaire, mais les Américains ont tendance à toujours
acheter la plus grosse maison possible). Le revenu annuel moyen se situant
autour des 50.000 dollars et stagnant depuis maintenant des décennies en
termes de prix des biens à la consommation, les promoteurs devraient réaliser
que les gens sont à la recherche de propriétés coûtant aux alentours de
100.000 à 150.000 dollars. Cela se traduirait par des propriétés de 100m²
voire moins dans des zones où les prix des terrains sont les plus élevés.
En multipliant le pied carré par
personne des années 1950 (296) par la taille moyenne des ménages
d’aujourd’hui, nous obtenons 755 pieds carrés, soit entre 500 et 1000 pieds
carrés.
 
Le
revenu par tête ajusté à la dévaluation du dollar est aujourd’hui similaire
au niveau de 1950.
Il semblerait logique qu’un même
revenu par tête se traduise par un retour au nombre de pieds carrés par tête
de 1950.
8 juillet
2012: Income and Per Capita GDP in Gold Oz.
Les nouveaux
acheteurs rechercheront sans aucun doute une maison qui ne soit pas loin de
tout en termes de transports, et cela devra se traduire par plus de
développement urbain plutôt que par l’expansion des banlieues, mais aussi par
la construction de bâtiments qui puissent abriter plusieurs familles – parce
que si vous construisez des habitations de 500 à 1000 pieds carrés, il serait
logique que vous en aménagiez plusieurs dans un même bâtiment. Construire des
bâtiments en ville coûtera cher. Pour maintenir le prix des domiciles de
ville à 150.000 dollars, il faudrait construire des appartements. Un
développeur immobilier doit être capable de construire une unité
d’appartements pour moins cher que son prix de vente, mais également
s’assurer un retour sur capital ajusté au risque. Il faut aussi bien souvent
construire des parkings, des circuits électriques, des routes… pour alimenter
ces nouvelles constructions. Pour vendre une maison ou un appartement entre
100.000 et 150.000 dollars, le coût de construction par appartement ne doit
pas dépasser les 70.000 dollars. Le coût de construction variant de 100 à 200
dollars par pied carré, il est clair que les appartements une fois finis ne
pourront pas dépasser 1000 pieds carrés.
Peut-être l’idée
de vendre aux plus riches viendra-t-elle bientôt à s’essouffler, parce qu’il
existe déjà bien trop de propriétés de plus de 2500 pieds carrés qui leur
sont destinées. Il se pourrait bien que l’offre vienne bientôt à surpasser la
demande. Peut-être les idiots sont-ils déjà entrés en jeu ?
Aux Etats-Unis,
la première chose que tenteront de faire les gens sera d’imiter le modèle
hypertrophique du XIXe siècle, ou en d’autres termes, Brooklyn. Cela
permettrait de régler le problème de densité de population/logements
multi-familles, etc… C’est bien évidemment la solution à laquelle nous
pensons tous lorsque nous nous penchons sur ce problème, parce qu’elle nous
est si familière (les nouveaux urbanistes des Etats-Unis veulent imiter le
modèle hypertrophique très impopulaire du XIXe siècle). Mais cela ne
fonctionnerait pas. Pourquoi ? Parce que ce type d’aménagement du
territoire existe déjà dans certaines villes, et que ces endroits sont depuis
des années devenus des taudis. Les banlieues étaient supposées régler le
problème de l’hypertrophie du XIXe siècle. Les acheteurs potentiels,
lorsqu’ils jetteront un œil à des projets de ce type, se rendront tout de
suite compte qu’ils ne sont qu’un autre Queens, à l’exception peut-être d’une
minorité d’entre eux destinés aux plus fortunés. Même les quartiers les plus
riches construits au XIXe siècle étaient loin d’être des îlots de paradis.
Les New-Yorkais fatigués de vivres dans l’Upper
East ou l’Upper West Side
étaient si nombreux qu’ils sont devenus clichés. Ils passaient des heures
dans les transports en commun juste pour éviter certains endroits, et ont
pour beaucoup fini par déménager.
21
février 2010: Toledo, Spain or Toledo, Ohio?
31
janvier 2010: Let's Take
a Trip to New York 2: The Bad and the Ugly
24
janvier 2010: Let's Take
a Trip to New York City
3
octobre 2010: Let's Kick Around
the New Urbanists
La vraie
solution est la construction de villes traditionnelles, peut-être aménagées
légèrement différemment pour pouvoir accueillir quelques parkings, voire une
station de train pour éviter un afflux trop important de voitures. Et nous
devrions commencer à nous lancer dans de tels projets dès aujourd’hui.
Les transports
en commun deviendront plus populaires, parce que la famille Américaine
moyenne ne peut plus se permettre d'acheter plus d'une voiture, ce qui avec
deux parents qui travaillent devient très vite un problème. Une voiture coûte
aux alentours de 7000 dollars par an, ce qui représente une importante part
des 50.000 dollars de revenus annuels des ménages. Deux voitures reviennent
bien trop cher. Une voiture qui n’est que rarement
conduite coûte certainement autour de 2000 dollars par an en termes
d’assurance et de dépréciation de valeur. Il est donc possible pour beaucoup
de posséder une voiture et de ne pas la conduire énormément, en restant dans
son propre quartier dans la semaine par exemple.
27
décembre 2009: What a Real Train System Looks Like
En matière de
profit, les villes traditionnelles sont le pari parfait. Il suffit de
construire des endroits où il fait bon vivre – bien que la banlieue de Tokyo
et l’Italie du Sud soient également des lieux plus que vivables – qui peuvent
également rester peu chers, parce que les surfaces habitables des maisons et
appartements y sont restreintes. Si vous offrez aux gens des appartements
agréables et peu chers, alors vous avez l’opportunité de faire des profits
considérables, même à 100.000 voire 50.000 dollars l’unité.
Qu’en serait-il
des zones commerciales des banlieues suburbaines ? Beaucoup d’entre
elles seraient rasées. Pourquoi ? Parce qu’il faudrait augmenter la
densité de population de ces zones, et donc raser quelque chose. Bien
entendu, la zone à raser est celle qui a le moins de valeur. Une grande
maison suburbaine typique vaudrait toujours très cher parce qu’il serait
possible d’y loger une famille élargie ou de la diviser en plusieurs unités. Il
est plus facile de diviser une maison de 2500 pieds carrés en trois unités de
800 pieds carrés que de construire trois appartements de 800 pieds carrés.
Les zones
commerciales des zones suburbaines font face à trois problèmes majeurs :
1)Il
y en a beaucoup trop.
2)Les
familles, dont le salaire réel diminue, sont de moins en moins enclines à
acheter quoi que ce soit.
3)Les
zones commerciales subissent la concurrence des sites de vente sur internet
comme eBay et Craigslist.
Les Etats-Unis ont bien trop de
zones marchandes.
Les gens conduisent de moins en moins. Les voitures sont
trop chères et n’amusent plus grand monde.
Les transports en commun reprennent de l’importance après
un siècle de déclin.
Les sites de vente sur internet détruisent les commerces
de briques et de ciment.
Bientôt, de
nombreux centres commerciaux finiront par ne plus être rentables du tout.
Lorsqu’un centre commercial est occupé à moins de 70%, il est comme mort. Les
magasins qui restent se relocalisent peu à peu. Nous nous retrouverons d’ici
peu de temps avec un certain nombre de centres commerciaux vides sur les
bras.
La vente sur
internet ne représente que 8% du commerce de détail. Mais même si cela peut
paraître peu, certains secteurs ne peuvent pas être absorbés par l’internet,
comme par exemple les fruits et légumes (13%), l’essence (11%), la
restauration (11%), les automobiles et pièces (19%), le matériel de
construction (6%), et ainsi de suite. Les 50% qui restent subissent une
pression très forte, tout particulièrement les livres, la musique, la vidéo,
l’électronique…
C’est pourquoi
il serait possible de raser des centres commerciaux pour y construire de
nouveaux appartements.
11 novembre
2012: HTMAPODWTTC 10: Let's Bulldoze
a Big Box Shopping Center 2: No, Seriously
1 avril
2012: How To Make a Pile of Dough
With the Traditional City
7: Let's Bulldoze a Big Box Shopping Center
Au départ, les
nouvelles villes de type traditionnel devront certainement être compatibles
avec l’enfer suburbain tel que nous le connaissons aujourd’hui. En d’autres
termes, avec tout ce qui restera autour du centre commercial qui aura été
rasé. Les gens vont dans un premier temps avoir besoin de voitures et de
parkings. Mais ce besoin ne sera pas plus difficile à satisfaire qu’il ne
paraît.
31
juillet, 2011: How To Make a Pile of Dough With the Traditional City 5: The New New
Suburbanism
17
juillet 2011: How To Make A Pile of Dough With the Traditional City 4: More SFDR/SFAR Solutions
12 juin
2011: How to Make a Pile of Dough
with the Traditional City
3: Single Family Detached
in the Traditional City Style
11
novembre 2012: HTMAPODWTTC 10: Let's Bulldoze a Big Box Shopping
Center 2: No, Seriously
1
juillet 2012: How To Make a Pile of Dough With the Traditional City 9: Townhouses With Parking
April 22, 2012: How to Make a Pile of Dough With the Traditional City 8: Shared Parking
1 avril
2012: How To Make a Pile of Dough
With the Traditional City
7: Let's Bulldoze a Big Box Shopping Center
15
mai 2011: How To Make A Pile of Dough
With the Traditional City
2: A Ski Resort Village
23
septembre 2012: Corbusier Nouveau 3: Really Narrow
Streets With High-Rises
August 26, 2012: Corbusier Nouveau 2: More Place and Less
Non-Place
19 août
2012: Corbusier Nouveau
Ce que j’essaie
de dire ici, c’est que les développeurs vont commencer à construire des
villes de type traditionnel, qu’ils le veuillent ou non, parce que
financièrement, ce sera la meilleure chose à faire. Certains développeurs se
pencheront sur des projets qui seront susceptibles d’attirer une majorité de
gens (la classe moyenne) tout en leur apportant un profit maximum pour un
coût minimum. Il serait bon d’éviter cinquante années d’expériences ratées et
de commencer dès aujourd’hui par construire des endroits où il fait bon
vivre.
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