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Les rendements décroissants des zones suburbaines.

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New World Economics
Publié le 26 février 2014
3259 mots - Temps de lecture : 8 - 13 minutes
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Rubrique : Editoriaux


J’abordais récemment le sujet des rendements décroissants du matérialisme héroïque.

4 décembre 2011: The Diminishing Returns of Heroic Materialism 2: End of the Line
30 octobre 2011: The Diminishing Returns of Heroic Materialism

Les banlieues font partie intégrante de notre matérialisme héroïque. Comme toute autre tendance qui puisse être rattachée au matérialisme héroïque, la banlieue a autrefois représenté une avancée phénoménale avant de nous apporter des bénéfices stables, et ne nous pose plus aujourd’hui que des problèmes.

Le ton de mes articles était jusqu’à présent assez général, mais aujourd’hui, j’aimerais aborder le sujet d’un point de vue purement financier et vous parler des bénéfices tirés du capital investi sur le développement des banlieues.

22 août 2010: How to Make a Pile of Dough with the Traditional City

Toute tendance d’investissement tend à suivre un certain modèle, que Warren Buffet appelle ‘innovateurs, imitateurs et idiots’.

Les innovateurs sont les premiers à faire leur entrée en scène (j’aurais plus tendance à dire que les visionnaires arrivent les premiers, mais ceux-ci ne sont généralement pas des hommes d’affaires. Les innovateurs empruntent leurs idées aux visionnaires et les transforment en des entreprises profitables).

6 juin 2010: Transitioning to the Traditional City 2: Pooh-poohing the Naysayers
23 mai 2010: Transitioning to the Traditional City

L’innovation se caractérise par des profits potentiellement très élevés, mais également par la prise de risque. Il est impossible de déterminer à l’avance ce qu’il va se passer. Par exemple, l’iPhone s’est trouvé être très profitable pour Apple et lui a permis de dégager une marge bénéficiaire très importante. Mais les choses auraient pu se passer très différemment, parce que lors de sa lancée, il était un produit innovant.

Une fois que l'innovation est mieux comprise, d’autres tentent de capturer une partie des profits. Du capital afflue sur un même secteur, la compétition s’intensifie, et les marges diminuent. Puis viennent les imitateurs, en très grand nombre. Au départ, la compétition peut avoir des airs innovateurs, mais seulement en termes d’amélioration de produits, pas de création de produits nouveaux. auraient pu se passer très différemment. Le fait est que lors de sa lancée, il était un produit innovant.ssible

Après quelques temps, les choses se standardisent. Certaines améliorations peuvent encore apparaître, mais elles n’ont plus rien d’extraordinaire. Les retours sur capital chutent jusqu’à atteindre leur moyenne historique, et le niveau de risque devient très faible puisque le processus d’innovation est largement établi.

Vers la fin du cycle, deux choses se produisent. La première vague d’imitateurs s’avère relativement douée, et des gens commencent à se dire ‘si lui peut le faire, alors moi aussi’. Apparaissent alors des vagues successives d’imitateurs, chacune d’entre elles moins talentueuse que la précédente. Et puis viennent les idiots – des gens qui imitent les produits des imitateurs et subissent un échec cuisant. Les idiots pensent que le risque est très faible parce que nombreux imitateurs ont connu le succès avant eux. Mais il se trouve en réalité que le risque augmente parce que le marché devient saturé, que les profits disparaissent et que la nouvelle vague d’idiots n’est pas sensible au risque. Trop de capital se trouve investi. Les retours sur capital chutent jusqu’à passer en-dessous de la moyenne historique. Au final, beaucoup de capital se trouve investi sur des projets qui ne rapportent plus rien – des pertes qui pourraient être dans de nombreux cas décelées à l’avance.

Aujourd’hui, nous aborderons les choses du point de vue d’un développeur et nous pencherons sur les nouvelles additions à l’enfer suburbain et les nouveaux projets de construction, et non ce qui existe déjà. Au cours de ces quelques 90 dernières années – depuis l’introduction sur le marché d’automobiles abordables comme la Ford T des années 1920 – voici à quoi a ressemblé le schéma d’expansion de l’enfer suburbain :

1)Construction de maisons familiales de plus en plus loin du centre-ville.

2)Construction de maisons de plus en plus grandes.

3)Construction de centre commerciaux à proximité de ces maisons (et donc de grands parkings).

4)Construction de routes de plus en plus larges pour accommoder le trafic causé par les constructions ci-dessus.

5)Construction d’autoroutes pour rendre plus rapide le trajet entre les banlieues et d’autres parties de la ville.

7 mars 2010: Let's Take a Trip to Suburban Hell
26 juillet 2009: Let's Take a Trip to an American Village 3: How the Suburbs Came to Be
19 juillet 2009: Let's Take a Trip to an American Village 2: Downtown
12 juillet 2009: Let's Take a Trip to an American Village

Sans surprise, ce schéma a finalement atteint ses limites :

1)Les nouveaux développements finissent par être loin de tout, ce qui implique des heures de transport dans les deux sens pour se rendre où que ce soit.

2)Les maisons sont si grandes que plus personne n’a de sous pour les acheter.

3) Construction de beaucoup trop de centres commerciaux horribles.

4)Utilisation de plans d’aménagement (parkings, espaces verts, routes…) pour rendre le tout moins laid.

10 octobre 2009: Place and Non-Place

Face à de tels problèmes, voici quelles solutions s’offrent à nous :

1)Développer de nouveaux projets plus proches du centre-ville, des stations de train, des plages ou des centres de commerce.

2)Construire des maisons plus petites et plus abordables.

3)Construire moins de centres commerciaux.

4)Organiser le territoire de manière à ce qu’il soit plaisant pour ceux qui y vivent.

20 septembre 2009: The Problem of Scarcity 2: It's All In Your Head
13 septembre 2009: The Problem of Scarcity

Tout naturellement, ces solutions correspondent parfaitement à notre idée traditionnelle de la ville. Mais je n’entrerai pas dans les détails tout de suite.

Ce que veulent les développeurs d’aujourd’hui, c’est vendre aux personnes qui ont les revenus les plus élevés. Pourquoi ? Parce que ce sont les seuls qui peuvent encore se permettre d’acheter dans le cadre actuel de développement suburbain. Ils peuvent se permettre de vivre dans des quartiers plus chers, d’avoir deux voitures, de payer plus de taxes pour le développement d’infrastructures publiques (immenses autoroutes) et d’acheter les grosses maisons que les concessionnaires immobiliers veulent construire (parce que c’est ce qu’ils ont toujours fait et qu’ils en tirent encore des marges intéressantes).

Il est devenu quasiment impossible de vendre une maison à bas prix aujourd’hui, puisqu’elles ont toutes été construites entre 2000 et 2005 et se vendent aujourd’hui pour un prix bien inférieur à leur coût de construction. C’est la manière qu’a le capitalisme de nous dire que nous devons cesser de construire.

En revanche, cet excès de maisons disponibles finit toujours par disparaître. Certaines sont tout simplement abandonnées puis rasées. Même à très bas prix, elles sont situées dans des quartiers où personne ne veut vivre. C’est par exemple le cas de la ville de Detroit et des banlieues Californiennes. Avec le temps, les maisons sont abandonnées et se détériorent, et il ne vaut pas la peine de dépenser de l’argent pour les remettre en état. Elles sont bien souvent occupées par des individus déplaisants aux activités étranges (squatteurs, laboratoires de production de métamphétamine…) auprès desquels personne ne voudrait habiter. Les gens qui pourraient être intéressés par ces propriétés réalisent bien vite qu’ils ne pourraient financièrement pas se permettre le coût de leurs déplacements jusqu’à leur lieu de travail, et que le marché de l’emploi local est inexistant. Qu’il soit implanté à Détroit ou dans un quartier tout neuf du désert de Californie, le domicile finit par disparaître.

Dans les zones les plus attrayantes comme Miami ou San Diego, l’excès de propriétés disponibles est vite absorbé par les nouveaux arrivants.

Viendra un jour où se posera la question de savoir quoi construire ensuite. Les développeurs se rendront compte qu’il ne vaut plus le coup de construire de banlieue trop étendue autour du centre urbain. Les maisons deviendront plus petites, de 1000 pieds carrés en moyenne, comme dans les années 1950.

Ces solutions auront un lien direct avec les coûts et les bénéfices. Les banlieues ne sont pas des endroits particulièrement plaisants, et le seul moyen d’y attirer des gens est de vendre les maisons qui s’y trouvent pour un prix très peu élevé – ce qui signifie aussi pour une marge peu importante voire inexistante. Et plus vous habitez loin du centre, plus vous devez conduire, ce qui coûte aussi très cher.

Les développeurs immobiliers ne sont pas des gens diaboliques. Ils construisent ce qui peut leur apporter des rendements. Ils sont pour la plupart imaginatifs et flexibles. Ils sont des créateurs et donc, dans la nature des choses, ouverts à de nouvelles idées. Tout nouveau projet de construction naît d’une idée nouvelle, d’un rêve d’entrepreneur, et c’est quelque chose dont ils ont l’habitude. Le problème vient des personnes avec qui ils travaillent, comme les architectes responsables de développements entiers, les bureaucrates municipaux, les banques (qui ont très peur du risque), les investisseurs, etc…

Nous sommes désormais au beau milieu d’un cycle de contraction de crédit. C’est du moins le cas de l’économie privée. Les gouvernements sont quant à eux plongés dans leur propre phase d’autodestruction par la dette. Et cela pourrait durer un moment.

Ce que cela signifie est que ceux qui auraient les moyens d’acheter une maison se montrent conservateurs quant au ratio prix d’achat/revenus. La notion de ‘trois fois le revenu annuel’ est considérée conservatrice de nos jours, mais ce n’est qu’une estimation de la somme maximale que les gens peuvent désormais emprunter tout en ayant une chance de pouvoir un jour rembourser leur dette. Mais cela n’a en réalité rien de conservateur. J’appellerais moi-même cette attitude « pousser les choses jusqu’à leur limite ». Les gens pensent plutôt acheter une maison qui coûte deux fois leur revenu annuel (je conseillais autrefois aux gens de viser l’achat d’une propriété équivalente à un an de salaire, mais les Américains ont tendance à toujours acheter la plus grosse maison possible). Le revenu annuel moyen se situant autour des 50.000 dollars et stagnant depuis maintenant des décennies en termes de prix des biens à la consommation, les promoteurs devraient réaliser que les gens sont à la recherche de propriétés coûtant aux alentours de 100.000 à 150.000 dollars. Cela se traduirait par des propriétés de 100m² voire moins dans des zones où les prix des terrains sont les plus élevés.



En multipliant le pied carré par personne des années 1950 (296) par la taille moyenne des ménages d’aujourd’hui, nous obtenons 755 pieds carrés, soit entre 500 et 1000 pieds carrés.




Le revenu par tête ajusté à la dévaluation du dollar est aujourd’hui similaire au niveau de 1950.

Il semblerait logique qu’un même revenu par tête se traduise par un retour au nombre de pieds carrés par tête de 1950.


8 juillet 2012: Income and Per Capita GDP in Gold Oz.


Les nouveaux acheteurs rechercheront sans aucun doute une maison qui ne soit pas loin de tout en termes de transports, et cela devra se traduire par plus de développement urbain plutôt que par l’expansion des banlieues, mais aussi par la construction de bâtiments qui puissent abriter plusieurs familles – parce que si vous construisez des habitations de 500 à 1000 pieds carrés, il serait logique que vous en aménagiez plusieurs dans un même bâtiment. Construire des bâtiments en ville coûtera cher. Pour maintenir le prix des domiciles de ville à 150.000 dollars, il faudrait construire des appartements. Un développeur immobilier doit être capable de construire une unité d’appartements pour moins cher que son prix de vente, mais également s’assurer un retour sur capital ajusté au risque. Il faut aussi bien souvent construire des parkings, des circuits électriques, des routes… pour alimenter ces nouvelles constructions. Pour vendre une maison ou un appartement entre 100.000 et 150.000 dollars, le coût de construction par appartement ne doit pas dépasser les 70.000 dollars. Le coût de construction variant de 100 à 200 dollars par pied carré, il est clair que les appartements une fois finis ne pourront pas dépasser 1000 pieds carrés.

Peut-être l’idée de vendre aux plus riches viendra-t-elle bientôt à s’essouffler, parce qu’il existe déjà bien trop de propriétés de plus de 2500 pieds carrés qui leur sont destinées. Il se pourrait bien que l’offre vienne bientôt à surpasser la demande. Peut-être les idiots sont-ils déjà entrés en jeu ?

Aux Etats-Unis, la première chose que tenteront de faire les gens sera d’imiter le modèle hypertrophique du XIXe siècle, ou en d’autres termes, Brooklyn. Cela permettrait de régler le problème de densité de population/logements multi-familles, etc… C’est bien évidemment la solution à laquelle nous pensons tous lorsque nous nous penchons sur ce problème, parce qu’elle nous est si familière (les nouveaux urbanistes des Etats-Unis veulent imiter le modèle hypertrophique très impopulaire du XIXe siècle). Mais cela ne fonctionnerait pas. Pourquoi ? Parce que ce type d’aménagement du territoire existe déjà dans certaines villes, et que ces endroits sont depuis des années devenus des taudis. Les banlieues étaient supposées régler le problème de l’hypertrophie du XIXe siècle. Les acheteurs potentiels, lorsqu’ils jetteront un œil à des projets de ce type, se rendront tout de suite compte qu’ils ne sont qu’un autre Queens, à l’exception peut-être d’une minorité d’entre eux destinés aux plus fortunés. Même les quartiers les plus riches construits au XIXe siècle étaient loin d’être des îlots de paradis. Les New-Yorkais fatigués de vivres dans l’Upper East ou l’Upper West Side étaient si nombreux qu’ils sont devenus clichés. Ils passaient des heures dans les transports en commun juste pour éviter certains endroits, et ont pour beaucoup fini par déménager.

21 février 2010: Toledo, Spain or Toledo, Ohio?
31 janvier 2010: Let's Take a Trip to New York 2: The Bad and the Ugly
24 janvier 2010: Let's Take a Trip to New York City

3 octobre 2010: Let's Kick Around the New Urbanists

La vraie solution est la construction de villes traditionnelles, peut-être aménagées légèrement différemment pour pouvoir accueillir quelques parkings, voire une station de train pour éviter un afflux trop important de voitures. Et nous devrions commencer à nous lancer dans de tels projets dès aujourd’hui.

Les transports en commun deviendront plus populaires, parce que la famille Américaine moyenne ne peut plus se permettre d'acheter plus d'une voiture, ce qui avec deux parents qui travaillent devient très vite un problème. Une voiture coûte aux alentours de 7000 dollars par an, ce qui représente une importante part des 50.000 dollars de revenus annuels des ménages. Deux voitures reviennent bien trop cher. Une voiture qui n’est que rarement conduite coûte certainement autour de 2000 dollars par an en termes d’assurance et de dépréciation de valeur. Il est donc possible pour beaucoup de posséder une voiture et de ne pas la conduire énormément, en restant dans son propre quartier dans la semaine par exemple.

27 décembre 2009: What a Real Train System Looks Like

En matière de profit, les villes traditionnelles sont le pari parfait. Il suffit de construire des endroits où il fait bon vivre – bien que la banlieue de Tokyo et l’Italie du Sud soient également des lieux plus que vivables – qui peuvent également rester peu chers, parce que les surfaces habitables des maisons et appartements y sont restreintes. Si vous offrez aux gens des appartements agréables et peu chers, alors vous avez l’opportunité de faire des profits considérables, même à 100.000 voire 50.000 dollars l’unité.

Qu’en serait-il des zones commerciales des banlieues suburbaines ? Beaucoup d’entre elles seraient rasées. Pourquoi ? Parce qu’il faudrait augmenter la densité de population de ces zones, et donc raser quelque chose. Bien entendu, la zone à raser est celle qui a le moins de valeur. Une grande maison suburbaine typique vaudrait toujours très cher parce qu’il serait possible d’y loger une famille élargie ou de la diviser en plusieurs unités. Il est plus facile de diviser une maison de 2500 pieds carrés en trois unités de 800 pieds carrés que de construire trois appartements de 800 pieds carrés.

Les zones commerciales des zones suburbaines font face à trois problèmes majeurs :

1)Il y en a beaucoup trop.

2)Les familles, dont le salaire réel diminue, sont de moins en moins enclines à acheter quoi que ce soit.

3)Les zones commerciales subissent la concurrence des sites de vente sur internet comme eBay et Craigslist.




Les Etats-Unis ont bien trop de zones marchandes.



Les gens conduisent de moins en moins. Les voitures sont trop chères et n’amusent plus grand monde.



Les transports en commun reprennent de l’importance après un siècle de déclin.




Les sites de vente sur internet détruisent les commerces de briques et de ciment.

Bientôt, de nombreux centres commerciaux finiront par ne plus être rentables du tout. Lorsqu’un centre commercial est occupé à moins de 70%, il est comme mort. Les magasins qui restent se relocalisent peu à peu. Nous nous retrouverons d’ici peu de temps avec un certain nombre de centres commerciaux vides sur les bras.

La vente sur internet ne représente que 8% du commerce de détail. Mais même si cela peut paraître peu, certains secteurs ne peuvent pas être absorbés par l’internet, comme par exemple les fruits et légumes (13%), l’essence (11%), la restauration (11%), les automobiles et pièces (19%), le matériel de construction (6%), et ainsi de suite. Les 50% qui restent subissent une pression très forte, tout particulièrement les livres, la musique, la vidéo, l’électronique…

C’est pourquoi il serait possible de raser des centres commerciaux pour y construire de nouveaux appartements.

11 novembre 2012: HTMAPODWTTC 10: Let's Bulldoze a Big Box Shopping Center 2: No, Seriously
1 avril 2012: How To Make a Pile of Dough With the Traditional City 7: Let's Bulldoze a Big Box Shopping Center

Au départ, les nouvelles villes de type traditionnel devront certainement être compatibles avec l’enfer suburbain tel que nous le connaissons aujourd’hui. En d’autres termes, avec tout ce qui restera autour du centre commercial qui aura été rasé. Les gens vont dans un premier temps avoir besoin de voitures et de parkings. Mais ce besoin ne sera pas plus difficile à satisfaire qu’il ne paraît.

31 juillet, 2011: How To Make a Pile of Dough With the Traditional City 5: The New New Suburbanism
17 juillet 2011: How To Make A Pile of Dough With the Traditional City 4: More SFDR/SFAR Solutions
12 juin 2011: How to Make a Pile of Dough with the Traditional City 3: Single Family Detached in the Traditional City Style
11 novembre 2012: HTMAPODWTTC 10: Let's Bulldoze a Big Box Shopping Center 2: No, Seriously
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1 avril 2012: How To Make a Pile of Dough With the Traditional City 7: Let's Bulldoze a Big Box Shopping Center
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23 septembre 2012: Corbusier Nouveau 3: Really Narrow Streets With High-Rises
August 26, 2012: Corbusier Nouveau 2: More Place and Less Non-Place

19 août 2012: Corbusier Nouveau


Ce que j’essaie de dire ici, c’est que les développeurs vont commencer à construire des villes de type traditionnel, qu’ils le veuillent ou non, parce que financièrement, ce sera la meilleure chose à faire. Certains développeurs se pencheront sur des projets qui seront susceptibles d’attirer une majorité de gens (la classe moyenne) tout en leur apportant un profit maximum pour un coût minimum. Il serait bon d’éviter cinquante années d’expériences ratées et de commencer dès aujourd’hui par construire des endroits où il fait bon vivre.


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Nathan Lewis est l'auteur de Gold: the Once and Future Money, publié par Agora Publishing et J Wiley. Il est le directeur de Kiku Capital Management.
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