Les loyers s'effondrent alors que les propriétaires essaient de
combler des dizaines de magasins vacants.
Le loyer moyen demandé sur Madison Avenue entre la 57ème et la 72ème rue, un
couloir commercial de choix à Manhattan, a plongé de 25% au cours des 12
derniers mois, pour atteindre 1 039 USD par pied carré, soit une baisse de
37% par rapport à il y a trois ans, selon le Manhattan. Rapport sur le commerce de détail du Real Estate Board de New York
(REBNY):
Avec ces loyers réduits ainsi que des concessions, telles que des
constructions et des conditions de location flexibles, les propriétaires
tentent maintenant d'attirer les locataires pour leurs espaces de vente
vacants qui sont maintenant très fréquentés par les principaux corridors
commerciaux de Manhattan. L'ensemble du rapport se concentre sur les espaces
de vente au détail au rez-de-chaussée.
Sur les 17 corridors commerciaux de Manhattan suivis par REBNY, les loyers
ont chuté dans 12 d’entre eux. Les loyers sur Madison Avenue ont affiché la
plus forte baisse d'une année à l'autre. Mais en ce qui concerne la période
de trois ans qui remonte à mai 2016, les loyers dans les autres corridors ont
encore diminué.
Le principe est le suivant: la vente au détail - à l’extérieur des
stations-service, des épiceries et des concessionnaires d’automobiles,
représentant environ la moitié des ventes au détail totales - est soumise à
une forte pression de la concurrence en ligne. La dernière chose que peuvent
supporter ces détaillants sous pression, ce sont des loyers exorbitants.
C'est également un problème dans d'autres villes chères, telles que San
Francisco, où des boutiques vides et fermées sont présentes partout. Ce qui
se passe, c'est qu'après l'expiration d'un bail commercial de 10 ans, le
propriétaire double le loyer et le détaillant ou le restaurant, connaissant
les revenus générés par l'entreprise, dit, oublie-le et quitte. Et puis le
magasin reste vacant. Cela se produit maintes fois.
La voie à suivre: réduire les loyers là où les entreprises peuvent
calculer les chiffres. Et cela se passe maintenant à Manhattan. En ce qui
concerne le corridor de Madison Ave, REBNY déclare:
Les taux de disponibilité élevés le long du corridor ont amené les
propriétaires à continuer à baisser leurs loyers et à proposer davantage de
contrats de location à court terme. Les détaillants phares de la prestigieuse
bande tirent parti de la baisse des loyers en concluant des contrats de
location à long terme, en s'installant dans des espaces plus petits ou en
s'installant plus au sud.
Et au moment même où la tradition de magasinage traditionnelle américaine
est attaquée sans relâche et brutalement par le commerce électronique, une
plus grande disponibilité de la vente au détail se crée, avec un timing
impeccable. REBNY:
Les stocks de détail de Manhattan ont augmenté avec de nouveaux projets de
développement de grande envergure tels que Hudson Yards, Gansevoort Row, le
quartier de Seaport et Essex Crossing, qui offrent tous des loyers
compétitifs et une visibilité élevée.
Parmi ces nouvelles disponibilités de vente au détail importantes, les
propriétaires subissent des pressions pour réaménager les espaces de vente
vacants existants à des loyers moins élevés. En conséquence, de nombreux
propriétaires offrent également une plus grande flexibilité aux locataires
potentiels sous la forme d’accords, de concessions et de constructions à plus
court terme.
Voici donc d'autres exemples des 17 corridors commerciaux suivis par REBNY
dans son rapport bisannuel sur le commerce de détail à Manhattan, qui indique
les loyers moyens demandés pour les espaces de vente au détail disponibles au
rez-de-chaussée:
Fifth Avenue, entre la 42ème et la 49ème rue
Le loyer moyen demandé a diminué de 20% au cours de la période de 12 mois,
la troisième année consécutive, pour atteindre 878 $ le pied carré. Par
rapport au printemps 2016, sur trois ans, le loyer demandé moyen a chuté de
36%:
Fifth Avenue, entre la 49ème et la 59ème rue:
C’est le corridor le plus cher de Manhattan, en termes de loyers de
détail. Le sommet a eu lieu à la fin de 2017 et au début de 2018. Depuis
lors, le loyer moyen demandé a diminué de 22%, pour s'établir à 3 047 $ US.
Voilà donc une baisse de 853 $ psf:
En comparaison, ce couloir coûte plus de 10 fois plus cher que le couloir
de la 14ème rue, entre la 9ème et la 10ème avenue, et plus de 20 fois plus
cher que les principaux corridors de Harlem. Nous y reviendrons dans un
instant. Mais quand quelque chose est ce prix incroyablement élevé, c'est le
plus loin pour tomber:
Cette baisse est attribuée à la fois à des taux de disponibilité
historiquement élevés et à des taux d'absorption faibles, car les loyers
élevés demandés diminuent la demande des locataires. Malgré des exemples de
réductions de loyer, les nouveaux propriétaires qui ont acheté des espaces à
des taux de pointe du marché tardent à ajuster leurs prix et ont du mal à
combler les espaces vacants.
Bleecker Street, entre la 7ème avenue sud et la rue Hudson:
Dans ce corridor du West Village, le loyer demandé moyen s'est effondré de
43% en trois ans depuis 2016, pour s'établir à 294 $ US.
East 86th Street, entre Lexington Ave et Second Ave:
Les loyers moyens ont chuté de 9% en glissement annuel pour s'établir à
365 $ psf, «en raison des espaces commerciaux plus coûteux le long de
l'avenue Lexington récemment loués par Old Navy et JP Morgan Chase, les
disponibilités restantes le long du corridor étant situées plus à l'est, où
les loyers ont tendance à baisser. être inférieur », a déclaré le rapport:
125ème rue, entre la 5ème avenue et l'avenue Morningside:
Dans ce corridor de Harlem, le loyer demandé moyen a bondi de 10% par
rapport à l'année précédente, pour s'établir à 137 lb / pi 2, «attribué à
plusieurs nouveaux espaces situés à l'ouest de la Cinquième Avenue, qui ont
été commercialisés à la fin de 2018, où les loyers ont tendance à être plus
élevés par rapport à cote est. Les accords conclus le long du couloir sont
restés stables avec de nouveaux locataires, dont Shake Shack, le Whole Foods
Market, le Victoria's Secret et Bath & Body Works. »Le loyer moyen
demandé est resté légèrement inférieur à celui de 2016:
Columbus Avenue, entre la 66ème et la 79ème rue:
Le loyer moyen demandé a diminué de 8% d'une année à l'autre pour
s'établir à 279 $ US, soit la troisième année consécutive de baisse. Sur la
période de trois ans, le loyer demandé a plongé de 31%. REBNY indique que les
«corrections de prix» ont en réalité «été en cours depuis 2015»:
Broadway, Battery Park à la rue Chambers
Ce corridor traverse le quartier financier, traverse Wall Street et monte
jusqu'à l'hôtel de ville. Il a subi un énorme changement ces dernières années
avec d'importants travaux de réaménagement, y compris de nombreux grands
projets résidentiels dans ce qui était autrefois une zone dominée par des
bureaux. Peut-être était-ce une valeur aberrante: le loyer moyen a augmenté
de 19% au cours des six derniers mois de novembre à mai, après avoir baissé
au cours des 12 mois précédents:
14ème rue, entre la 9ème avenue et la 10ème avenue:
Dans ce corridor commercial du district de Meatpacking, le loyer moyen
demandé a diminué de 12% par rapport à l'année précédente, pour s'établir à
277 $ US. REBNY dit:
Les touristes, les travailleurs de jour et les résidents à proximité se
pressent dans le couloir pour découvrir des attractions telles que The High
Line, le campus d'entreprise de Google, le marché de Chelsea et Gansevoort
Row. Avec cette fréquentation intense, la 14e rue est considérée comme le
lieu de prédilection pour les concepts de «vente au détail par l'expérience»
qui répondent aux expériences des clients, aux magasins éphémères, aux
magasins de mode et aux magasins d'alimentation et de boissons.
Néanmoins, malgré Google et tout cet enthousiasme pour les concepts de
«vente au détail par l'expérience» et ce qui ne l'est pas, le loyer demandé
moyen a chuté de 20% au cours des trois dernières années:
"La correction naturelle continue des loyers des commerces de
Manhattan stimule la conclusion de transactions dans les principaux corridors
de l'arrondissement, alors que les détaillants réexaminent les surfaces de
rez-de-chaussée nouvelles et existantes", a déclaré le président de
REBNY, John Banks, dans le communiqué de presse .
Le prix peut résoudre beaucoup de problèmes. Et il y a toujours un autre
côté, le plus crucial: «La baisse des loyers a favorisé un environnement plus
sain, car de plus en plus de surfaces de vente sont absorbées à un prix
abordable», indique le rapport. Parce que le moyen le plus simple d’éliminer
une majorité de détaillants dans une rue et de regarder ensuite les magasins
fermés et fermés est de devenir gourmand et d’essayer d’obtenir des loyers
que l’entreprise ne peut supporter. Au moins une solution partielle consiste
à réduire les loyers - et cela se produit enfin.
