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Définition
:
L'immobilier est
un terme générique, définissant et incluant toute activité commerciale ou
privée ayant trait aux biens immobiliers. Le terme désigne
traditionnellement les transactions s'opérant sur ces biens.
Au-delà, il touche également de nombreuses activités
connexes comme : la construction,
la promotion,
le conseil,
l'urbanisme,
l'architecture,
la gérance, etc.
D'après l'IEIF, le secteur immobilier contribuerait à
plus de 20 % du PIB français. La récession pourrait être
en 2013 d'autant plus forte qu'un dégonflement de la bulle
immobilière semble fortement probable.
L'immobilier
baisse déjà !
Si pour le moment Paris tient toujours bien que plus à un fil
avec une forte baisse du nombre de transactions, une augmentation
significative des biens à vendre et un allongement des durées
de vente, pour la province, la situation est sans ambiguïté et la
baisse s'installe.
La baisse des prix est devenue une nécessité politique.
Je crois qu'il faut être particulièrement conscient de
cette idée. Alors que la récession économique sera forte
en 2013, avec d'une part des augmentations d'impôts importantes et une
détérioration forte du marché de l'emploi et donc du
revenu des ménages, les niveaux de prix stratosphériques
atteints par l'immobilier aussi bien à l'achat qu'en terme locatif
deviennent insupportables pour la majeure partie de la population.
Baisser les prix de l'immobilier est la seule façon
« facile » de redonner du pouvoir d'achat aux familles
alors que le logement représente, et de loin, leur premier poste
budgétaire.
Risques
spécifiques associés à ce placement :
Risque de perte de capital (retournement du marché).
Risques locatifs et d'impayés. Gel des loyers. Suspension des
expulsions et prolongement jusqu'à nouvel ordre de la trêve
hivernale... devenant également estivale et sans doute automnale.
Risque fiscal. L'insécurité fiscale atteint des sommets.
L'immobilier français n'est par nature pas délocalisable
donc très facilement taxable.
Risque d'entretien, un propriétaire n'étant jamais
à l'abri d'un ravalement ou de travaux lourds et imprévus.
Risque de dégradation et de difficultés de gestion des
copropriétés, dont le taux de copropriété,
à la dérive, augmente.
Notre
analyse :
Le marché de l'immobilier devrait enfin amorcer une phase de
baisse durable à partir de 2013, initiée comme nous l'avions
prévue dès 2012 notamment pour les marchés les plus
fragiles comme ceux de province, mettant ainsi fin à une exception
française puisque partout dans le monde les prix baissent depuis
plusieurs années.
Il existe des facteurs de
soutien qui s'expriment depuis le début de l'année et qui
sont devenus peu nombreux, pour ne pas dire qu'il n'y en a plus. D'ailleurs,
les derniers chiffres du secteur (sur les trois premiers trimestres de
l'année 2012) sont catastrophiques avec des ventes dans le secteur du
neuf en baisse de près de 30 %.
- Des taux d'intérêt qui restent relativement bas. Il
devrait être difficile de trouver des taux de financement
inférieur à 4 % (sur 25 ans) dans la mesure où les
banques reconstituent leurs marges sur ce secteur où elles se sont
livrées une guerre des prix impitoyable durant les 10 dernières
années.
Si les taux demeurent bas, le problème aujourd'hui est d'avoir
un dossier parfait, les banques étant devenues particulièrement
sélectives.
Fini donc les achats sans apport ou les dépassements du fameux
seuil des 33 % des revenus pour le montant du remboursement mensuel.
Il en résulte une baisse significative du nombre de dossiers de
crédits octroyés par les banques, ce qui vient assécher
la demande solvable sur le marché d'environ 30 à 40 %, ce qui
est colossal.
- Une demande de logement qui reste importante et qui est
portée par une démographie française favorable
(contrairement à l'Allemagne par exemple).
Cependant, nous nous inscrivons en faux en ce qui concerne la
célèbre pénurie de logements. Il n'y a aucune
pénurie de logements dans notre pays. Il y a une pénurie de logements peu cher, ce qui est une très grande
différence. Il y a, en France, plus de 2 millions de logements
vacants. Nous avons construit depuis 10 ans environ 4 millions de logements
neufs. Il n'y a donc aucune pénurie en nombre de logements mais bien
un problème de prix.
- La pierre reste à juste titre une valeur refuge dans l'esprit
des Français. C'est le premier des actifs tangibles. Concernant la
résidence principale, l'avantage énorme est bien entendu la
valeur d'usage. On habite sa maison ou son appartement, on ne loge pas dans
un contrat d'assurance ou dans un PEA.
Les facteurs de risques
pour l'année 2013 sont nettement plus nombreux.
- La fin programmée de l'ensemble des mesures d'incitation
fiscale à l'investissement locatif, comme la suppression
définitive du Scellier en 2013. Cette fin
prévue a déjà eu un impact fort sur les mises en
chantier planifiées sur l'année 2012 et sur celles de
l’année prochaine, malgré le futur dispositif Duflot qui va avoir pour conséquence de faire
baisser la rentabilité déjà très faible dans
l’immobilier locatif compte tenu du niveau des prix.
La construction s'effondre et avec elle le secteur du BTP, fort
pourvoyeur d'emplois peu qualifiés.
- La fin de l'exonération d'impôt sur la plus-value pour
la détention des biens inférieurs à 30 ans. Cet avantage
perdure néanmoins encore pour la résidence principale.
- La fin du PTZ + dans l'ancien et qui ne bénéficiera
plus qu'aux programmes neufs dont les niveaux de prix sont très
élevés. Logiquement, les mises en chantier s'effondrent
là aussi.
- Des conditions de financement bancaire qui se tendent, aussi bien en
terme de taux (bien que ces derniers restent encore relativement bas) mais
surtout en terme de risque, les banques se montrant de plus en plus
prudentes. Cette prudence devrait se renforcer avec la baisse de prix
prévisible l'année prochaine. Les dossiers sans apport ne
trouvent désormais plus de financement, ou encore ceux qui
dépassent les 33 %.
- Un climat d'inquiétude fort qui n'incite pas les
ménages à faire des projets sur 25 ou 30 ans (durée
moyenne des crédits).
- Une dégradation générale de la conjoncture
économique qui fragilise même les plus
privilégiés. Un couple de cadre à hauts revenus
souhaitant acheter un bien de qualité en région parisienne doit
débourser environ 1 million d'euros. Une somme que personne de
normalement constitué n'empruntera sans visibilité sur son
avenir professionnel.
Il est à noter d'ailleurs qu'à Paris, ce sont les biens
les plus chers qui ont déjà commencé à baisser.
Contrairement à ce que l'on croit, c'est le haut du marché qui
baisse en premier.
- Un rendement des
placements immobiliers désormais très faible (de l'ordre de 3
%) et carrément négatif dans certaines zones aux prix
très élevés. L'augmentation de la pression fiscale et
des impôts continue à détourner les investisseurs de la
pierre. Enfin, de nouvelles lois environnementales et d'isolation
pèseront sur le coût d'entretien, augmentant significativement
les charges.
Pour suivre l'évolution du marché et des transactions le
site « Meilleurs Agents » est très fiable.
http://www.meilleursagents.com/
- Un flux
vendeur d’ampleur historique. Démographie et immobilier sont
extrêmement liés.
Il est à noter que les baby-boomers sont
majoritairement les propriétaires du parc immobilier français.
Leurs niveaux de vie et de pension de retraite sont, pour le moment,
supérieurs à la moyenne des salaires des actifs !! Ce
phénomène ne durera pas, de même que cette
génération devra tôt ou tard, hélas, revendre ses
biens, pour financer la dépendance par exemple. Puis viendra,
d’ici une dizaine d’années, la fin de vie et donc la mise
sur le marché de nombreux biens en raison des successions.
On peut donc imaginer un flux de biens en vente
qui sera très important pendant les vingt à trente prochaines
années et qui pourrait ne pas être compensé par les
achats des plus jeunes générations qui ont un véritable
problème de niveau de vie et de revenus.
C’est sur cette idée que repose une
étude de la FED, la Banque centrale américaine,
intitulée « l’hiver immobilier, un cycle baissier de
50 ans » et qui repose sur une comparaison avec un
« hiver nucléaire ».
Il faut garder cette théorie à
l’esprit car elle pourrait bien se matérialiser même si
nous ne pouvons avoir de certitudes pour dans 10 ans !
Notre
conseil pour 2013 :
En raison de sa valeur d'usage, nous traitons le cas de la
Résidence Principale (RP) à part. Nous sommes neutres sur les
RP qui peuvent, en fonction des cas, avoir du sens. Enfin, acheter sa maison
peut répondre à d'autres impératifs que financiers.
C'est aussi des choix de vie et de famille.
Concernant l'immobilier de placement à usage locatif, nous
sommes négatifs sur les perspectives. La possibilité de
mécanismes de blocage de loyer du type loi 48, évoqués
par la gauche, ne peut pas être occultée.
Il y a également eu le report sine die de la reprise des
expulsions et donc un prolongement de la trêve hivernale qui est
devenue aussi une trêve estivale !
Avec la récession annoncée pour 2013 et la politique
d’austérité menée, le chômage et la
précarité vont augmenter. On peut imaginer, en cas de
scénario économique noir, tout à fait plausible
l’impossibilité pour de plus en plus de locataires
d’honorer les paiements de loyers.
In fine, on peut prévoir une hausse des expulsions qu’un
gouvernement de gauche pourrait vouloir ralentir par de nouveaux dispositifs
légaux.
Dans tous les cas, les déjà détenteurs
d'immobilier locatif ont intérêt à migrer au plus vite
vers des locations meublées qui devraient être moins
touchées par les réformes que le gouvernement socialiste
devrait entreprendre. Les mécanismes législatifs
appliqués ne sont pas les mêmes, notamment en ce qui concerne la
durée des baux, et les facilités d'expulsion.
Enfin, il est essentiel de souscrire à des assurances loyers
impayés dont le coût est d'environ 2,5 % maximum du loyer annuel
perçu. Cela évite les éventuels problèmes de
discrimination à la location (la compagnie d'assurance devant valider
le dossier de votre candidat, et vous donnera environ 24 mois de prise en
charge en cas de problème).
Vous pouvez contacter la société SACCAP qui est
très sérieuse et l'une des moins chères (beaucoup moins
onéreux que les garanties proposées par les banques par
exemple) et obtenir des informations en ligne à l'adresse suivante :
http://www.sacapp.com/site/contact.php
Ceux qui souhaitent réagencer leur
patrimoine, c'est encore le moment de vendre. Il n'y a pas beaucoup
d'alternative à l'immobilier en terme de
sécurité dans la mesure où un appartement reste un actif
tangible.
Garder du cash n'est pas la meilleure idée par les temps qui
courent. Céder de l'immobilier doit donc s'envisager que si c'est pour
faire autre chose avec les sommes récoltées.
Il reste donc le placement en or physique, en terres agricoles ou en
forêts...
Si vous n'envisagez pas de placer dans ces différents types de
placements, alors mieux vaut sans doute conserver vos biens immobiliers.
Enfin, et compte tenu de l’évolution potentiellement
dramatique de la conjoncture économique, où il est possible que
la France connaisse une certaine forme de « grècification »,
les maisons de campagne avec jardin ne constitueront sans doute pas un bon
placement financier à terme, mais dans une optique de protection
familiale, cela peut être envisagé puisqu’il est plus
facile d’avoir un potager à la campagne… qu’en
ville. Demandez aux 60 % de Grecs qui souhaitent partir des villes pour
rejoindre la campagne.
La survie est toujours plus facile pour les ruraux que pour les
citadins.
Charles
SANNAT
Directeur des Études Économiques Aucoffre.com
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