Où les
prix des condominiums se sont effondrés de 14,5% en trois mois.
L’immobilier est quelque chose
de local. Il en va de même pour les bulles sur l’immobilier. Lorsque
suffisamment de bulles voient le jour, elles coagulent pour donner lieu à un évènement
national. C’est déjà ce qui se passe aujourd’hui. En mars 2013, nous avons
commencé à appeler ce phénomène la bulle sur l'immobilier numéro 2, et l’avons depuis
observée grandir, nourrie par les taux de prêts immobiliers très bas, les
subventions gouvernementales, l’intervention incessante de la Fed sur le
marché immobilier, le désespoir des investisseurs pour les rendements, les
firmes financières privées, Wall Street, l’arrivée d’acheteurs étrangers
cherchant à protéger leur monnaie (d’où qu’elle vienne) et un million d’autres
facteurs. Tout cela a été accompagné d’un énorme battage médiatique.
Et aujourd’hui apparaissent des
signes que notre bulle sur l’immobilier numéro 2, comme toutes les autres,
touche à sa fin. C’est là-aussi un phénomène local, qui n’est dans d’autres
endroits qu’en phase de développement. Il se présente sur certains marchés
clés. Puis il se répand. Et une fois qu’il s’est répandu suffisamment, l’éclatement
de la bulle sur l’immobilier devient un phénomène national.
La bulle sur l’immobilier a
commencé à se défaire sur certains marchés qui étaient jusqu’il y a peu de
temps les plus prisés : Miami, San Francisco, et Manhattan.
A Manhattan, les ventes d’appartements
ont plongé de 10% sur un an au deuxième trimestre pour atteindre 2.281 unités
– leur niveau le plus bas depuis 2009 (avec 1.482 unités vendues), selon les
chiffres publiés par le Wall Street Journal.
Les ventes de condominiums ont
grimpé de 10%. Mais cela inclue une offre importante d’unités situées dans de
nouveaux développements dont les contrats de vente ont été signés il y a des
mois voire des années et qui, comme l’explique le Journal, ne reflètent plus les conditions
actuelles du marché.
Les ventes de coopératives de
logement ont plongé de 26% sur un an.
Et ce qui a jusqu’il y a très
récemment été considéré comme un bastion de solidité : les ventes d’appartements
« à moindre prix » - qui à Manhattan sont les appartements vendus
pour moins d’un million de dollars – ont plongé de 20%.
Tout a commencé l’année
dernière. Les ventes d’appartements ont enregistré un pic depuis la crise
financière au deuxième trimestre de 2014, mais ont plongé au deuxième
trimestre de 2015, puis une nouvelle fois au deuxième trimestre de 2016.
A première vue, la grande
faiblesse du marché immobilier de Manhattan concernait avant tout le secteur
du luxe. Cette faiblesse est devenue évidente l’année dernière et s’est aggravée
cette année. En mai, nous avions déjà mentionné la
surabondance des condominiums de luxe sur le marché - avec 261 unités - et la
baisse des prix. A l’époque, beaucoup pensaient que la crise n’affecterait
que le secteur haut-de-gamme.
« Je suis d’avis que nous
faisons face à une correction. A une correction sérieuse, » a expliqué
Hall Willkie, président de la maison de courtage Brown Harris Stevens, au Journal. Au cours du
trimestre, le nombre de nouveaux contrats signés par sa firme a baissé de 20%
sur un an. Un phénomène qu’il a blâmé sur l’incertitude autour des élections
présidentielles et du référendum britannique. D’autres courtiers ont blâmé le
marché des actions, qui n’a cessé de refuser d’atteindre de nouveaux records
depuis le début de l’année, et a ennuyé certaines personnes par sa
volatilité.
Les prix représentent une grosse
partie du problème. Comme c’est habituellement le cas sur le marché
immobilier, lorsque le niveau de prix devient un obstacle, les ventes
unitaires plongent à mesure que le nombre d’acheteurs diminue, alors que les
vendeurs hésitent à réduire leurs prix et choisissent souvent de conserver
leur propriété.
Et les prix ont grimpé des
années durant. Le prix médian a augmenté de 13,7% sur un an pour passer à
1,12 million de dollars. Le prix moyen a atteint un record de 2,08 millions
de dollars, alimenté par un petit nombre d’unités vendues pour plusieurs
dizaines de millions de dollars. Le Journal observe
que « de nombreux courtiers estiment que les prix demandés sont trop
élevés ».
Mais les vendeurs de
condominiums ont compris qu’il y avait une surabondance sur le marché et que
leurs prix devaient baisser. Bien que le prix médian des condominiums ait
grimpé de 12,2% sur un an, les prix ont plongé de 14,5% depuis le premier
trimestre, ce qui représente un déclin très important en seulement trois mois
(chiffres basés sur une analyse de documents archivés auprès du Département
des finances de la ville le 27 juin).
Cela inclue 13 ventes dont le
prix moyen a été de près de 20 millions de dollars, situées dans le
gratte-ciel du numéro 432, Park Avenue. La plus chère de ces ventes a été
signée pour 59,1 millions de dollars. Mais sa signature date de décembre
2014, et ce prix de vente reflète donc les réalités d’une ère aujourd’hui
passée.
432 Park Avenue
« Le marché du luxe suffoque
depuis un certain temps sous les inventaires de propriétés trop chères, »
a expliqué Donna Olshan au Journal.
« Les prix de fantaisie ne peuvent pas fonctionner. »
Les chiffres récoltés par Mme
Olshan montrent que les propriétés évaluées à plus de 4 millions de dollars
qui ont été vendues au second trimestre sont restées sur le marché pendant une
moyenne de 277 jours, soit 19% plus longtemps que les 232 jours de l’année
dernière. La réduction des prix demandés a été de 7% entre leur mise sur le
marché et leur vente, contre 4% il y a un an.
Un exemple : Au San Remo,
sur Central Park West, un triplex de 17 pièces – mis en vente pour 75
millions de dollars en avril 2015 – a vu son prix réduit de 17 millions de
dollars, soit 21%. Il n’a pas encore été acheté.
Des fissures commencent à
apparaître de l’autre côté du marché américain, et la Fed commence à s’inquiéter
de défauts astronomiques. Lisez ceci : NY
Fed Warns about Booming Subprime Mortgages, now Insured by the Government
