Mes chères contrariées, mes chers contrariens !
Non mes chers amis, il n’y a pas de faute dans mon titre. C’est un jeu de maux (là encore il n’y a pas de faute). Car vous allez voir, à propos de maux, notre cher gouverne-ment nous en prépare de sacrément importants.
Notre chère mamamouchi Duflot, qui a une intelligence économique aussi développée que celle d’une huître. (Je sais, je suis méchant avec les huîtres mais si je la compare avec une vache on me taxera de sexisme, si je la compare à une poule ce sera pire et si je la compare à une moule… vous imaginez comme ce serait gênant. Bref, il faut se garder de toutes comparaisons douteuses et l’huître, dans l’inconscient, est neutre en termes d’effets secondaires sémantiques. Ne me demandez pas pourquoi, je n’ai pas d’explication.)
Bref, la mamamouchette (chaque mot doit être féminisé je vous le rappelle car sinon la police du langage vous embastille) – donc sachez que l’on dit un mamamouchi et une mamamouchette – notre mamamouchette Duflot présente donc son super projet de loi en conseil des sinistres (laissez tomber l’appellation « ministres » car dès qu’ils touchent quelque chose désormais, c’est un véritable sinistre après leur passage).
Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur)
Je vous passe la totalité du texte de projet de loi, que je n’ai pas encore fini de lire soit dit en passant, puisqu’il est particulièrement indigeste.
Je vous passe les réformes sémantiques du style on ne dit plus « habitation principale » mais « résidence principale ». Ne riez pas, avec la nouvelle loi, une habitation principale et une résidence principale, ça va changer beaucoup de choses. À l’arrivée, je peux vous garantir qu’une résidence principale va vous coûter beaucoup plus cher qu’une habitation principale… Mais vu que l’État manque d’argent, c’est bien le but à terme.
L’avantage avec l’immobilier, c’est que vous ne pouvez pas le délocaliser ni l’exiler fiscalement puisqu’il est ici. Après tout, la pierre c’est du solide hein !
Donc l’AFP nous résume le projet de loi en quelques lignes en se focalisant sur quelques mesures phare.
« Le projet de loi Duflot, va renforcer l’encadrement des loyers et prévoit à partir de 2016 une garantie obligatoire contre les loyers impayés, ce qui suscite de vives réactions des propriétaires et professionnels de l’immobilier. »
Une déclaration pleine de bons sentiments gnangnan
« Ce projet vise à « lutter contre la fracture résidentielle et le désordre urbanistique », a déclaré la ministre du Logement, Cécile Duflot, au cours d’une conférence de presse. »
Vers un encadrement plus fort des loyers… pour les faire baisser !
C’est un mécanisme « plus ambitieux » (comprendre beaucoup plus sévère) d’encadrement des loyers dans 28 agglomérations où il existe « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande » qui va être mis en place dans les zones dites tendues.
Ces zones sont par exemple l’Île-de-France, Marseille, Lyon, Ajaccio, Montpellier ou encore le bassin d’Arcachon et représentent, d’après les calculs de la mamamouchette, 4,6 millions de logements, soit 70 % du parc de logements locatifs privés.
Pour chacune d’entres elles, on va créer plein de nouveaux machins appelés « observatoires locaux des loyers » et qui seront chargés d’établir des statistiques sur le niveau des loyers pratiqués.
« À partir de ces données, un plafond sera fixé chaque année par les préfets, qui ne pourra pas dépasser « 20 % au-dessus du loyer médian de référence ». Et tous les loyers situés au-dessus de ce niveau « auront vocation à être abaissés ». » En clair, si vous ne baissez pas votre loyer, vous serez assignés en justice par de forcément gentils locataires, puisque tout le monde sait bien que les propriétaires sont forcément méchants.
En plus, le locataire vote à Gôche et le propriétaire à Droâte. L’un est un gentil pauvre, et l’autre un méchant riche.
D’après mamamouchette, « en région parisienne, ce mécanisme devrait entraîner la baisse de 26 % des loyers » ! Et pour une fois, je pense que cette prévision va se réaliser car ce mécanisme va tout simplement être dévastateur pour le prix des loyers.
Les conséquences d’une telle mesure
Souvent, lors des dîners en villes, les gens de drôate me reprochent d’être de gôche et inversement, ce qui me fait dire que j’ai dû atteindre un point d’équilibre appelé pragmatisme. Ceux qui me lisent savent que je ne suis pas un acharné du néolibéralisme. Au contraire. Les dérives de ce système expliquent en grande partie la crise actuelle et sa gravité d’ailleurs.
Mais, et c’est important, nous savons tous que le Marxisme… ça ne fonctionne tout simplement pas. C’est donc un moyen terme qu’il faut trouver entre ces deux systèmes l’un trop régulé et l’autre pas assez, tout en sachant que tout système extrême est voué à l’échec.
Alors cette mesure d’encadrement des loyers va venir interférer de façon importante dans la formation du prix du loyer. Que peut-on attendre comme résultat ?
Des choses assez évidentes et très simples à prévoir.
1/ Un effondrement des achats immobiliers comme outils de placement et à usage locatif. Plus personne ne va vouloir investir. Les prix sont élevés, les charges chères, les impôts n’en parlons pas… Et en plus on va vous baisser le rendement en baissant le loyer. Investir dans l’immobilier, et particulièrement dans les zones dites tendues, n’est déjà plus vraiment rentable. Si les loyers baissent, tout nouveau propriétaire perdra de l’argent tous les mois et jusqu’à plus soif. L’investisseur privé étant moins crétin que beaucoup de gestionnaires de fonds, il aura vite fait ses calculs. Il ne va plus investir dans la pierre et pour longtemps.
Soyons sérieux ! Comment voulez-vous prendre une décision d’investissement dans ces conditions avec un crédit sur 20 ans ! C’est impossible. Tout le marché immobilier tient sur des anticipations de long terme. Supprimez la visibilité et la rentabilité et vous obtiendrez le massacre de ce marché !
2/ Vers une augmentation forte des mises en vente ! Ce sera un deuxième effet de l’encadrement des loyers. Les prix dans les grandes villes, bien qu’en baisse, restent relativement élevés. Du coup, vendez vite pour vous débarrasser de ces machins qu’il va en plus falloir isoler et mettre aux normes très prochainement, ce qui va coûter aux propriétaires une véritable fortune que beaucoup… ne pourront pas payer (effet de la crise prévisible d’ici 2 à 4 ans).
Conséquence : cet afflux de ventes va peser sur les prix et sans doute fortement.
Au bout du compte, les prix étant plus faibles, il y aura moins de base taxable pour les frais de mutation (frais de notaire qui sont en réalité un impôt) et les rentrées fiscales vont chuter drastiquement.
3/ Vers un arrêt de la construction neuve. Comme plus personne ne voudra investir, il ne faut pas se leurrer, plus aucun logement (ou presque) ne sortira de terre. Plus de construction neuve = moins de rentrées fiscales et augmentation du chômage (quand le bâtiment va tout va et inversement) = plus de dépenses et moins de recettes = aggravation de la crise et de la récession.
4/ En cas de krach immobilier, les banques vont souffrir et l’État devra les sauver, ce qui coûtera encore très cher aux con-tribuables. N’oubliez pas que ce sont les banques qui prêtent sur 20 ou 30 ans aux ménages pour acheter mais aussi aux investisseurs privés pour investir. Encore une fois, même l’investissement locatif est fait à crédit notamment pour des raisons fiscales. Résultat : dans bien des cas, les mensualités payées seront largement supérieures aux loyers perçus, mettant les petits propriétaires en situation de déficit chronique et donc de faillite immobilière. Beaucoup vont souffrir notamment tous ceux qui sont en crédit in fine ou qui ont investi récemment, c’est-à-dire qui ont acheté à des prix très élevés avec des crédits très longs. Le loyer deviendra vite inférieur à la mensualité.
Que faire lorsque l’on est investisseur et propriétaire ?
Revendez tout votre immobilier. L’immobilier c’était génial ces 15 dernières années, mais n’oubliez pas qu’en 1995, investir dans l’immobilier vous faisait passer pour un crétin qui n’avait rien compris, puisque l’immobilier ça « baisse toujours »… Eh oui, il y a 20 ans les gens pensaient tous l’inverse de ce qu’ils disent doctement aujourd’hui. C’est le phénomène « mémoire de poisson rouge ».
Pour ceux qui le peuvent, remboursez les crédits et vite. Remboursez par anticipation, même partiellement. Vous risquez en plus de vous faire « chyprer » votre épargne. Dans ce cas, votre crédit reste entièrement dû (eh oui) et votre épargne a diminué fortement. Vous êtes donc vulgairement parlant dans la merde.
Pour éviter une telle situation inconfortable, avec un remboursement partiel anticipé à partir de votre épargne, mais en gardant la même durée de remboursement, vous allez baisser la mensualité. Cela vous donnera au moins un peu de marge pour maintenir votre budget à l’équilibre. Mais c’est maintenant qu’il faut le faire. Pas dans 6 mois. Éventuellement, profitez-en pour renégocier le taux d’emprunt car les taux sont actuellement au plus bas (même s’ils remontent légèrement).
N’investissez plus dans la pierre. Si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, ne vous précipitez pas. Les prix vont continuer leur chute et celle-ci va même s’accélérer. Encadrement des loyers, hausse des charges et des zimpôts, sans oublier les taux d’intérêt qui vont monter, car ils vont monter et cela rendra insolvable bon nombre de gens. Il n’y a plus d’avenir à court terme dans le marché immobilier. Donc il est urgent d’attendre.
Pour ceux qui ne savent pas quoi faire de leurs sous, achetez de la terre, des forêts ou encore une maison à la campagne beaucoup moins cher qu’une studette en ville… Je sais, je me répète… Vous pouvez aussi acheter des métaux précieux et débancariser pour vous faire chyprer le moins possible.
L’agence de la garantie universelle des loyers
Ça va être la nouvelle création du jour d’un nouveau machin. Dommage que Ségolène R. soit vice-présidente de la BPI car ce nouveau machin aurait été parfait pour elle. Peut-être qu’elle va y être mutée à la Présidence ?
L’idée c’est que la garantie universelle des loyers va devenir obligatoire (miam, cela va rapporter de nouvelles taxes) et donc que tout le monde va être appelé à cotiser dans ce nouveau machin étatique qui, j’en suis sûr, sera géré au cordeau comme tout le reste.
Madame Duflot indique que les impayés de loyers représentent entre 2 à 2,5 % du montant total des loyers.
Je cite la dépêche AFP : « Le financement nécessaire au fonctionnement de l’organisme sera « relativement modéré », rassure la ministre, rappelant que les impayés représentent en France de 2 à 2,5% de la totalité des loyers perçus. « Il s’agit d’une loi juste, qui va remettre de la sérénité dans les relations entre propriétaires et locataires », juge Cécile Duflot. »
Je vous passe le fait qu’elle a réussi à caser le mantra gouvernemental à la sauce-ialiste « c’est une loi juste ». Bravo Cécile ! Tu as bien récité ta leçon. Mais cela ne choque personne que l’on fasse une loi censée s’occuper de 2,5 % d’impayés ? Car si mes calculs sont bons, et ils sont bons, cela veut dire que 97,5 % des locataires paient bien leur loyer.
Pourtant, on va demander aux propriétaires, et accessoirement à ces mêmes locataires « honnêtes » au nombre de 97,5 %, de payer un nouvel impôt qui servira à compenser les impayés des crétins malhonnêtes. Je ne vois pas ce qui est juste dans ce raisonnement et dans cette loi. C’est juste stupide, ce qui n’a rien à voir. Faisons dans ce cas un fichier des mauvais locataires. Cela coûtera beaucoup moins cher à tout le monde. Ah non, ce n’est pas possible bien sûr. On ferait de la discrimination… Stupide.
Aujourd’hui, il y a la possibilité de souscrire une garantie loyer impayé privée. C’est le propriétaire qui la paie. La compagnie d’assurance doit valider le dossier du locataire et effectue enquête et vérification. Ce système fonctionne et ne coûte rien aux locataires (voilà qui serait censé être juste dans l’esprit de Gôche).
Il ne me semble pas qu’il y ait une pertinence quelconque a créer cette nouvelle agence gouvernementale, qui n’existe pas, n’a aucun savoir-faire, va devoir acquérir les compétences et partir de 0… Ce n’est pas rien.
Enfin, quelles seront les modalités d’expulsion et de sanctions que cette Agence sera amenée à prendre ? Y aura-t-il encore des expulsions, ou l’État paiera-t-il à vie le loyer des gens ? Si ce n’est pas le cas, c’est une Agence d’État, d’un État socialiste qui va se charger de mettre les gens à la rue ? Politiquement, ce ne sera pas tenable, et ce n’est pas crédible.
Or si l’État ne devient pas un « expulseur », ce sont tous les impayés qui vont finir par se cumuler. Plus personne ne voudra payer son loyer puisqu’on ne risque rien… Et le système explosera.
Pour le moment, le gouvernement est totalement mutique sur les sanctions.
Le problème n’est même pas de savoir si l’État sera un bon ou un mauvais gestionnaire, la question est de savoir si un tel système est intrinsèquement viable. En réalité, nous rentrons dans une ère de collectivisation de la propriété immobilière… Et ça c’est sûr que non seulement ça ne marchera jamais, mais que surtout les dégâts provoqués seront majeurs.
Ce gouverne-ment fait de l’idéologie. Pas de la politique. Il fantasme une idée de la Gôche en étant prisonnier de dogmes et d’une sémantique qui permet de moins en moins de répondre aux attentes populaires. Il court tout droit dans le mur, comme un poulet sans tête…
À vouloir trop aider les gentils pauvres à se loger, mamamouchette va réussir… à ne loger personne. Elle ne le sait pas encore, personne ne veut le lui dire, ils pensent tous faire le bien et être généreux. Ils vont se planter lamentablement… Et nous avec. C’est dramatique de bêtise et de prévisibilité.
Alors, surtout, fuyez désormais l’immobilier. Elle va nous en remettre une couche tous les ans.
Charles SANNAT
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